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[재테크/부동산] 부동산펀드도 장기투자하면 '대박'



부동산펀드도 장기투자하면 '대박'
대부분 기대수익률 웃돌아… 


부동산펀드가 심상치않다. 설정이후 수익률이 당초 예상을 훨씬 웃돌고 있는데다, 주식형펀드와 달리 외부영향도 덜 받아 관심대상으로 부상하고 있다. 더욱이 부동산의 가치가 갈수록 높아지고 있어 만기때 매각차익까지 고려하면 부동산펀드도 장기 고수익펀드로 손색이 없다는 평가다.

22일 한국펀드평가에 따르면 국내에 설정된 부동산펀드의 설정이후 수익률이 대부분 기대수익률을 초과하고 있다. 

부동산펀드는 크게 프로젝트파이낸싱(PF)형, 임대형, 경매형으로 구분되는데, PF형과 임대형은 각각 3년 평균 수익률이 지난 21일 기준으로 20%, 24%를 기록하고 있으며, 경매형도 7%를 나타내고 있다. 이는 공모로 설정되는 부동산펀드의 기대수익률이 연 7~8%대인 점을 감안하면 양호한 수치다. 

PF형 가운데선 ‘산은건대사랑특별자산’과 ‘PAM부동산3호’가 가장 높은 수익률을 달성 중이다. 이들 펀드는 각각 설정이후 26%대의 수익률을 기록하고 있다. 또, ‘동양강남대기숙사특별자산’, ‘서울골든립부동산3호’, ‘TOPS상림원부동산1호’, ‘칸서스용인죽전APT부동산’도 모두 20%가 넘는 수익률을 보이고 있다. 

임대형은 미래에셋 펀드들의 수익률이 단연 돋보인다. ‘맵스프런티어부동산4호’와 ‘맵스프런티어부동산5호’는 설정이후 121.72%, 118.27%의 경이적인 수익률을 기록 중이며, ‘맵스프런티어부동산10호’와 ‘맵스프런티어부동산13호’ 역시 41%, 60%의 수익률을 달성하는 등 전체 부동산펀드 가운데 가장 높은 수익률을 나타내고 있다. 

경매형은 물건 부족으로 많은 상품이 출시되지는 않았지만 2005년 5월에 설정된 ‘골든브릿지Wm경매부동산1호’가 23.67%의 수익률을 기록 중이다.

이처럼 부동산펀드가 양호한 수익률을 나타내는 것은 편입된 자산을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있기 때문이다. PF형의 경우 정부의 부동산정책으로 아파트 분양시장이 위축되면서 최근 주춤한 모습을 보이고 있지만 이미 설정된 펀드는 분양이 예상대로 이뤄졌고, 대출이자가 안정적으로 지급되고 있어 기대수익률을 맞추는 데 별 무리가 없는 상태다.

  

또, 임대형은 최근 임대수요가 폭발하면서 빌딩 공실률이 최저치를 기록 중인데다, 임대료도 높아져 임대수익이 크게 증가하고 있다. 

업계 한 관계자는 “부동산펀드는 유형에 따라 분양리스크, 임차인리스크 등 다양한 리스크를 안고 있지만 다른 펀드에 비해 외풍이 덜한 편”이라며 “특히, 임대형은 매각시점에서 빌딩의 가치가 크게 오를 경우 막대한 추가수익도 기대할 수 있어 매력적인 투자상품으로 각광을 받고 있다”고 말했다.

부동산펀드가 양호한 수익률을 보이자 현 시점에서 가입여부를 고민하는 투자자들도 늘고 있다. 그러나 부동산펀드는 폐쇄형으로 설정돼 있어 추가 가입은 어려운 상태. 다만, 만기가 길고 중간에 환매가 안된다는 점을 감안, 거래소에 펀드를 상장해 놓았기 때문에 시장에서 매입이 가능하다. 

업계 한 관계자는 “거래가 많지 않다는 점이 흠이지만 지금이라도 부동산펀드에 투자하고 싶다면 시장매매를 통해 가능은 하다”며 “다만, 현 시점에서 부동산펀드 투자를 생각한다면 편입된 자산(빌딩)의 향후 시세 등을 감안할 필요가 있다”고 말했다. 




출처: 인터넷


Posted by SB패밀리


출처 : 한경닷컴 > 정용석의 양파껍질 벗기기
원문 : http://www.hankyung.com/board/view.php?no=116&id=_column_148_1&ch=comm


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1. 주문단위로 매수매도
- 주문단위는 전체 투자금액에 따라서 10만원, 50만원, 100만원, 500만원, 1000만원 등으로 정한다. 최소 투자단위는 전체 투자금액의 2%이상으로 하는 것이 적절하다.

2. 매도는 지정가 또는 시장가
- 시장의 변동성은 생각보다 크다. 내가 매도할 마음을 먹었다면 다른 사람도 비슷한 생각을 할 가능성이 크다. 예상을 빗나간 상황에서 매도 결정시는 시장가로 매도하고, 계획매도인 경우는 지정가로 매도하라.

3.매수/매도 시간
- 계절, 월, 주는 물론이고 하루 사이에도 가격 변동이 크다.

- 하루중 매도 권장시간
10:00 - 11:00, 12:30 - 13:30

4. 산업재 보다는 소비재를 사라.    
- 같은 급의 재료라면 대중에게 친근한 주식, 일반에 잘 알려진 기업일수록 상승률이 높다.

5. 1등 프리미엄, 2등 디스카운트  
- 1등 주식만 사라. 같은 산업 종목은 1종목만 사라.    
- 2등 주식보다 다른 산업 종목의 1등을 사라.

6. 청바지주를 사라.         
- 꾸준한 수익과 하방경직성이 확보된 주식
- 청바지주는 동반주로 상승장의 증권주, 제조에 필요한 소재주, 재료주, 인프라 성격의 유통/물류주 등이다.
- 아이디어 옆에 아이디어 있고, 뜨는 주식 옆에 뜨는 주식 있다.
 
7. 분할 매수 하라.
투자를 하다보면 투자시점이 늦는 경우보다 이른 경우가 많아진다.

- 분할 매수는 최소 하루 간격을 두고 하라.
분할 매수는 감정조절이 생명이다. 나누어 산다고 분할 매수가 아니다.

8. 순환매로 접근하라.
오르는 시기가 다른 종목
- 테마주, 대형주, 소형주
- 알파/베타 지수연관성

9. 보유종목의 기초정보를 기억하라.
- 유통주식수, 일거래량, 매수가, 매수일을 기억하라.

10. 묻어두는 장기투자가 아니라면 최소 30%는 현금으로 보유하라.
- 물타기는 1주일 이내로 제한하라.      
- 일시적 현금고갈은 1주일 이내로 최소화


* 매도는 시장에 맡겨라.
  영원히 보유할 주식은 없다.
  조건이 맞으면 언제든 팔라.
<<보유한 순간부터 매도에 촉각을 곤두 세워라>>

Posted by SB패밀리
포트폴리오는 위험부담이 큰 집중투자(몰빵)이라든가 시장이 상승하거나 하락할 때 수익성이나 안정성을 보장하기 위하여 구성하여야 한다고 생각하면 된다.
장세(상승장 또는 하락장)에 따라 다소 차이를 두고 자신의 성격에 따라 그 비율을 설정한다.
성격에 따라 장기투자나 단기투자 비율을 달리 할수도 있다.

주식투자는 투기나 도박이 아닌 투자인 이상 절대적으로 리스크 관리 및 안정적 수익추구로 해야한다.

먼저 기본적인 총자산의 비율을 알아보자

현금은 40%
단기 종목은 30%
장기 종목은 30%


이 중에서 장기종목도 3종목 이상이 되어야 하며 단기종목도 3종목 이상이 되어야 바람직한 것이라 할 수 있다

즉 100,000,000 원이라는 현금이 있다면 이 것을 평균 포트 폴리오를 배분해 보면 이렇다

현금 40,000,000원
단기종목 30,000,000원
장기종목 30,000,000원

정도의 보유가 바람직하다

그러나 이 것은 장세와 자신의 성격을 고려하지 않은 수준으로 일반적인 평균 구성이다.

  이제 장세를 기준으로 한 전략을 알아 보도록 하자.

주가가 상승국면일 경우의 포트폴리오 구성은?

- 기본 :
            현금 30%
            단기주식 20%
            장기주식 50%

- 느긋한 성격 :
            현금 35%
            단기 10%
            장기 55%

- 급한 성격 :
             현금 30%
             단기 30%
             장기 40%

실전에서는 큰 도움이 될 것이다.

그럼 주가가 하락국면의 경우의 포트폴리오 구성은 어떻게 해야할까? 

- 기본 : 
            현금 80%
            단기 20%
            장기 0%

- 느긋한 성격 :
            현금 90%
            단기 10%
            장기 0%

- 급한 성격 :
            현금 70%
            단기 30%
            장기  0%

의 전략이 수립되어야 할 것이다.

또, 횡보국면에서는 대처해야 할 방법이 또 차이가 있다. 

- 기본 :
           현금 40%
           단기 40%
           장기 20%

- 느긋한 성격 :
            현금 30%
            단기 40%
            장기 30%

- 급한 성격
            현금 30%
            단기 50%
            장기 20%

를 유지해야 한다.
그러나 이러한 구성이 무조건 지켜져야 하는 것은 아니면 성격이나 자신에게 맞는 방법이 있을 수 있다.

기본 구성 법 요약

상승 / 하락 / 횡보(현:단:장)
3 : 2 : 5  /  8 : 2 : 0  / 4 : 4 : 2

위와 같이 외우면 쉽게 포트폴리오를 구성하고 시장에서 매매하는데 도움이 될 것이다.
Posted by SB패밀리