대출만으론 부족하다: 새 정부 ‘세금 카드’와 부동산 2차 규제 시나리오 총정리

대출만으론 부족하다: 새 정부 ‘세금 카드’와 부동산 2차 규제 시나리오 총정리

대출을 조였는데도, 불씨는 남아 있습니다. 시장은 언제나 틈을 찾고, 정부는 그 틈을 메우려 합니다. 이제 시선은 ‘세금’으로 쏠립니다—가격을 누르는 가장 무딘 듯 날카로운 칼. 다음 카드는 어디서 꺼내질까요?

2025년 8월 24일(일) 현재, 국토교통부의 종합 부동산대책은 “이르면 8월 말, 늦어도 9월 초 발표” 예고만 있는 상태입니다.

그 사이 정부 핵심 관계자들이 “필요하면 세금도 동원한다”는 기조를 공개적으로 밝혔고(일명 ‘세금 카드’), 시장은 대출규제 이후의 2차 규제축(세금·거래규제)을 경계하는 국면입니다.

또 한 가지, 이미 시행 또는 확정된 조치도 있습니다. 6·27 긴급 가계부채 대책(주담대 한도 6억·수도권 만기 30년 제한·추가주택 LTV 0% 등)과, 8월 26일부터 1년간 외국인 수도권 주택거래 ‘허가제+2년 실거주 의무’입니다.

📚 앞으로 나올 가능성이 큰 정책 축(팩트 기반 전망)

1) ‘세금 카드’ : 보유·양도·취득 축의 재정비
  ▪️공정시장가액비율/공시가격 현실화율 조정(보유세 기초)
    → 기재부는 “결정된 바 없다”고 선을 그었지만, 종부세 공정시장가액비율(현 60%) 상향 검토설과 공시가격 현실화율 조정 용역 추진 보도가 잇따릅니다. 제도 특성상 시행령/고시로도 조정 가능해 ‘속도전’이 가능한 카드입니다. (현실화율은 통상 10~11월 확정, 과세기준일 6월 1일)
  ▪️다주택·단기매매 양도세 중과 복원/강화
    → 2025년 세법·시행령 개정으로 일부 유예·완화가 유지됐지만(임대주택 비과세 합리화·한시적 중과 배제 연장 등), 시장 과열 시 단기보유(1·2년 내) 고율과 다주택 중과 복원이 1순위 카드가 됩니다. (현재 제도 베이스라인은 국세청 안내 참고)
  ▪️취득세 중과·예외 범위 재정렬
    → 다주택·법인 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12%)는 그대로 두되, 최근 완화된 ‘지방 저가주택(2억 이하) 중과 제외’ 범위를 재손질하거나, 과열지역 추가 가산 등 미세조정 가능성이 거론됩니다.

2) 대출규제의 2차 보강(금융축)
  ▪️이미 시행된 6·27 패키지의 후속 정교화
    → 주담대 최대한도 6억, 추가주택 LTV 0%, 수도권·규제지역 만기 30년 제한, 생활안정자금 1억 제한 등은 시행·반영 완료. 당국은 “전세대출·정책대출까지 DSR 확대 등 추가조치 즉시 시행 준비” 입장입니다.

3) 외국인 규제의 ‘과세·허가’ 투트랙
  ▪️확정: 수도권 주택 ‘허가제+2년 실거주’
    → 서울 전역·경기 23개 시군·인천 7개 구에서 8월 26일~내년 8월 25일까지 시행. 허가 후 4개월 내 입주, 2년 실거주 의무. 위반 시 이행강제금.
  ▪️검토: 외국인 차등과세
    → 국토부 장관 후보자 시절부터 “국익 관점의 과세 등 차등 부과” 검토를 언급. 싱가포르 ABSD·호주 공실세 등 해외사례가 레퍼런스로 제시됩니다.

4) 재건축·정비: ‘재초환 유지 + 인센티브’ 기조
  ▪️재건축 초과이익환수제(재초환) 유지, 대신 용적률 등 인센티브
    → 장관(후보) 발언 축: 공공이익과 속도 균형, 재초환은 유지하되 사업성 인센티브로 보완. (최근 완화 논쟁 존재)

5) 빈집·상가 공실 대응(지방·상업용 보강)
  ▪️‘빈집세’ 도입 검토 보도
    → 행안·국토부의 빈집 종합대책 논의 과정에서 ‘빈집세’ 검토 보도가 있었고, 제도 도입시 지방세 체계(재산세+α)로 설계 가능. 다만 정부 공식화는 아직.
  ▪️상업용 공실·용도변경 규제 유연화 논의
    → 비대면 전환에 맞춘 상가 공급·용도 변경 완화 등 구조 대응 필요성이 지속 제기.

📚 투자자 관점 ‘3가지 시나리오’

🔹 보수적(확률 높음): 6·27 대출규제 유지+미세 보강 → 보유세는 단계적 인상 시그널(공정시장가액비율/공시가격 현실화율 점진 조정) → 다주택·단기매매 양도세 부분 복원
🔹 강경(과열시 가동): 공정시장가액비율 속도 인상, 외국인 차등과세 도입, 취득세 예외 축소, 투기·과열지구 확대
🔹 완화(경기 우려시): 공급·정비 인센티브 확대(용적률·절차 간소화), 지방 활성화 세제 유지, 보유세 상향을 후행(시장 안정 확인 뒤)으로 지연

📚 실전 체크리스트(바로 써먹는 포인트)

💁🏻 보유세 민감도: 올해 하반기 공시가격/공정시장가액비율 결정 흐름에 주목(통상 10~11월), 과세기준일은 매년 6월 1일. 포트폴리오(주택 수·공시가 구간)별 세액 시뮬 필수.
💁🏻‍♂️ 거래 타이밍: 단기양도 중과 복원 가능성 대비, 보유기간 1·2년 경계선 관리. (현행 제도 베이스는 국세청 가이드 확인)
💁🏻 취득 전략: 지방 저가주택 예외(2억 이하) 활용은 정책 방향 전환 리스크 내재. 취득 전 최신 지자체 고시 확인.
💁🏻‍♂️ 외국인 거래: 허가제 지역(수도권) 8/26~내년 8/25 적용, 2년 실거주 의무. 허가·입증자료 요건 선확인.
💁🏻 정비사업: 재초환 유지 전제에서 용적률·기부채납 조건이 수익성 좌우. 사업장별 공공협상 포인트 재점검.

 

정책은 한 번에 끝나지 않습니다. 금융(대출)–세제(보유·양도·취득)–거래허가(외국인)–공급·정비의 연동 패키지로 흐릅니다. 대표님 독자들에게는 “올해 가을(공시가격·가액비율 결정)→내년 6월 1일(보유세 기준일)”의 시간 축을 항상 달력 위에 그려두라고 권하겠습니다. 변수가 오기 전에, 숫자(세율·한도·기간)로 대비하는 것이 곧 실전입니다.

팩트기반 출처: 

“세금도 필요하면 동원” 정부 기조 확인. <뉴시스>
6·27 가계부채/주담대 규제 패키지(정부 공식 카드뉴스·보도자료). <정책브리핑>
외국인 주택거래 허가제+2년 실거주, 8/26~‘26/8/25 시행(정부 보도). <정책브리핑>
외국인 차등과세 검토 발언(장관 후보자 서면답변). <매일경제>
공정시장가액비율/공시가격 현실화율 조정 검토·보도 및 정부 해명. <정책브리핑>
양도세·임대주택 관련 현행 제도 베이스라인 (국세청). <국세청>
지방 저가주택 중과 제외 범위 완화 (행안부·지방세령). <정책브리핑>
재초환 유지+인센티브 기조 발언. <wooriga.kr>

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