부동산대책 '초강수 대출 규제' 핀셋 규제, 가계약은?...단기 냉각 전망 분석 다수

부동산대책 '초강수 대출 규제' 핀셋 규제, 가계약은?...단기 냉각 전망 분석 다수

부동산 공약 "세금 아닌 다른 대책으로 집값 관리"

 

서울 지역 집값 상승세가 확산조짐을 보이면서, 정부가 주택 담보대출을 조이는 방안을 내놓았습니다.
앞으로 주택담보대출은 6억 원까지로 제한되고, 생애최초 주택 대출 같은 정책 대출 한도가 줄어듭니다.

이번 대책의 핵심은 고가 주택 가격의 과도한 상승을 막는 것 입니다.

수도권과 규제지역에서 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한했습니다.

또 2주택 이상 보유했거나, 1주택자가 추가 주택을 구입할 경우 주택담보대출을 아예 받을 수 없습니다.

또 수도권·규제지역 내 보유주택을 담보로 생활안정자금을 빌릴 때는 최대 1억 원까지로 제한되고, 2채 이상 보유한 사람은 생활안정자금대출도 완전히 막힙니다.

여기에 소유권 이전 조건으로 받는 전세 대출도 금지 돼 갭투자가 사실상 어려워집니다.

금리 인상 시기에 규제가 완화됐던 정책 대출도 대출 금액이 다소 줄어듭니다.

금융당국은 생애 최초 주택구입이 목적이어도 수도권·규제지역 내에서 거래한다면 주택담보대출 비율을 80%에서 70%로 강화하고, 6개월 이내에 거주하도록 했습니다.

또 생애최초 주택구입 대출은 디딤돌이 현행 3억 원에서 2억 4천만 원으로 청년 버팀목 대출이 2억 원에서 1억 5천만 원으로 한도가 축소됩니다.

신혼부부의 경우 디딤돌 대출은 현행 4억 원에서 3억 2천만 원으로, 신생아는 5억 에서 4억 원으로, 버팀목 대출은 수도권 3억 원에서 2억 5천만 원, 수도권 외 지역 2억 원에서 1억 6천만 원까지 대출받을 수 있는 한도가 줄어듭니다.

전세대출 보증비율도 수도권과 규제지역 내에선 현행 90%에서 80%로 강화하기로 했습니다.

 

🏢 수도권 ·규제지역 대출 규제

✅ 집값 · 소득 상관없이 주담대 한도 6억원
✅주담대 이용시 6개월 내 전입 의무화
✅대출 만기 최장 30년으로 축소
✅생애 최초 주담대 LTV 70%로 하향
✅소유권 이전 조건부 전세대출 금지
✅다주택자 · 1주택자 추가 주택 구입 주담대 금지

💰대출 규제로 줄어드는 주담대 한도
(자료: 금융위 / 서울  · 수도권 기준)

사례1)

현행	연소득 6천만, 10억 주택 구입시	신규(6.28~)
4억 1,900만 원	대출 한도	4억 1,900만 원

사례2)

현행	연소득 1억, 10억 주택 구입시	신규(6.28~)
6억 9,800만 원	대출 한도	6억 원

사례3)

현행	연소득 2억, 20억 주택 구입시	신규 (6.28~)
13억 9,600만 원	대출 한도	6억 원

 

금융위원회는 "최대 한도 6억 원, 수도권 주택가격과 소득 대비 부채 등 종합적으로 고려하였으며, 앞으로 15~20억 원 대출받아 고가 주택을 구입하는 사례는 발생하지 않을 것이다"라고 했습니다.

또, 부동산 가계약의 경우는 불인정한다고 명시도 하였습니다. 단, 6월 27일까지 계약한 경우는 현행 규정이 적용됩니다. 이미 계약금을 납부한 경우도 현행 규정이 적용됩니다.

지방은 대출 규제에서 제외되는 점과 3단계 스트레스DSR 은 '全 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출'에 적용되며 스트레스 금리는 1.50%입니다.

다만, 최근 지방 주담대가 가계부채 증가세에 미치는 영향 등을 감안하여 ‘지방(서울․경기․인천 지역 제외) 주담대’에 대해서는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 금년 12월말까지 적용할 예정입다.

이번 조치는 대부분 내일(2025년 6월 28일)부터 바로 시행됩니다. 전세대출 보증비율는 7월 21일부터 시행됩니다.

정부는 주택시장 움직임을 예의주시하면서 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획이고, 필요시 규제지역 추가 지정도 적극 강구할 계획이라고 밝혔습니다.

시장에서는 이날 발표된 대출 규제로 일단 서울 아파트 시장이 안정될 것으로 보고 있습니다. 이날 금융당국이 발표한 가계부채 관리 강화 방안에는 수도권·규제지역에서 금융권 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하는 내용 등이 담겼습니다. 또 이번 대책은 다주택자와 ‘갭투자’(전세 낀 매매) 수요를 제한해 실거주 목적이 아닌 주택 구매에는 금융권 대출을 사실상 막는 데도 초점을 맞췄습니다.

부동산R114는 “과열 분위기가 확산하던 서울 아파트 시장은 7월부터는 가격 상승 압력이 다소 누그러질 것”이라며 “그간 가격 급등에 대한 피로감이 쌓인 데다 3단계 스트레스 DSR 시행에 따른 대출 한도 축소와 전세가율 하락 등으로 자금 조달 부담이 커졌고, 28일부터 수도권·규제지역 내 주담대 규제가 강화됨에 따라 매매가 상승폭이 축소되고 계약도 ‘숨 고르기’에 접어들 가능성이 크다”고 짚었습니다.

반면 정부의 극약 처방에도 타격을 받지 않는 ‘현금부자’들도 있습니다. A씨는 “기습적으로 대출규제가 나왔지만 살 사람들은 산다”며 “체감상 따져보면 대출 굳이 받지 않고 사려던 사람 반, 규제로 못 사게 된 사람 반”이라고 전했습니다. (이러한 글을 찾아보면 익명의 예로 들며 부동산 가격을 부추기는 언론 기사들이 이번에도 등장을 합니다)
하지만 이번 긴급 부동산 규제는 현금부자가 대상이 아니라 수도권과 규제지역에서 고가주택의 영끌 대출자가 규제하려는 대상이라서 과다한 대출로 인한 과열을 막는데 의미가 있다고 보고 단기 수도권 관망 또는 냉각으로 전망되고 있습니다. 

정부는 금융권 가계 대출 총량을 하반기에 당초 계획 대비 50%로 낮추기로 했습니다.

한편 금융당국은 가계대출 증가세가 잡히지 않으면 추가 조치를 즉각 시행할 방침이다. 규제지역에 LTV를 더 강화하고 전세대출이나 정책대출에도 DSR 적용을 확대하는 안이 거론된다.

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