지역주택조합이란 (2)

지역주택조합이란 (2)

앞서  포스팅에서는 지역주택조합의 개념에 대해서 설명을 드렸습니다.
https://sbrich.tistory.com/7777

지역주택조합이란?

지역주택조합 사업은 어떤 이에게는 로또와 같은 행운이 되고 어떤 이에게는 파산선고와 같은 불행이 되기도 합니다.
그래서 "성공하면 대박, 안 되면 쪽박"이라는 말이 있을 정도입니다.
이번 포스팅에서는 사업 절차와 유의사항, 그리고 주의해야할 점과 피해사례에 대해서 알아보겠습니다.

 

지역주택조합 사업 절차

사업절차 순서는 다음과 같습니다. 각 단계별로 유의사항을 잘 확인해 보시기 바랍니다.

 

유의사항

• 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 아닙니다.
• 동·호수 및 분양가격 등은 사업계획 승인과 분양승인을 받아야만 결정되는 것으로 조합원 모집 시에는 미리 확정될 수 없습니다.
• 지역주택조합사업은 지역주민이 조합을 구성하고 사업부지를 매입하여 주택을 건립하는 사업으로서 사업추진과정의 모든 책임은 조합원이 지게 됩니다.
• 토지매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 때문에 분양가격이 불투명하며, 사업추진과정에서 토지매입, 공사비, 사업계획변경 등에 의한 추가 분담금 발생 요인이 많습니다.
• 토지사용권한의 미확보, 기반시설 부족(학교용지미확보), 조합원 간의 분쟁 또는 조합 및 사업자 간의 분쟁 등으로 사업기간이 장기화 할 수 있으며, 사업이 지연되거나 무산될 경우 조합원의 재산상 손실 우려가 있습니다.
• 사업 장기화에 따른 추가 부담금 상승 및 조합내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 신중을 기하여 주시기 바랍니다.
• 조합원 모집 시 광고하는 시공 예정사가(사업초기 브랜드만 제공할 뿐 책임, 보증의무 없음) 시공하지 않을 수도 있습니다.
• 조합이 시공사(등록사업자)와 공동사업 협약을 체결하여야 비로소 시공사에게 사업추진에 대한 책임이 있습니다.
• 조합원모집 시 제시하는 계획도면과 전시 모형 등은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인과정에서 계획이 변경될 수도 있음을 유의하여야 합니다.
• 사업부지 내 국공유지가 있을 경우 용도폐지 가능 여부, 사업지의 학생 수용 가능 여부 등에 대하여도 미리 확인이 필요한 사항입니다.
• 해약 시 환급 관련 절차와 위약 규정(업무추진비는 환불 불가, 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등)을 반드시 확인하여야 합니다.
• 자금관리의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며, 금융시장에서 인정받는 자산관리ㆍ신탁회사가 자금관리를 하여야 합니다.(신청금 입금 시 계좌 예금주명이 신탁회사인지 반드시 확인 필요)
• 조합원 가입계약서와 조합규약의 내용을 상세하게 확인하시기 바랍니다.
• 가입계약서 또는 정관의 내용을 확인하여 불합리한 조항이나 문제점 등이 있는지 반드시 가입전에 확인이 필요하고 조합원의 권리를 보장 받도록 하여야 합니다.

 

주의 사항

• 00주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이루어지지 않아 향후 토지사용권 및 소유권을 확보하는 것이 어려울 경우 사업추진이 원활하지 못할 수 있습니다.
• 00주택조합사업은 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않습니다.
• 00주택조합사업은 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업입니다.
• 조합원 모집단계에서는 토지 소유권이 대부분 미확보된 상태이며, 조합설립시 토지사용권원(80%이상) 및 주택건설사업계획 승인시 토지소유권(95%이상)을 확보하여야 하는 사업입니다.
• 조합원가입 시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의상황 등을 충분히 검토해 보셔야 합니다.
• 아파트 동호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 주택건설사업승인과 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.
• 사업대상부지의 여건에 따라 도로, 학교 등 기반시설물을 확보해야 하거나 개발규제(층수, 문화재 등)에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수 예상세대수)이 변경될 수 있으며, 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있습니다.
• 업무대행사의 운영비와 사업기간의연장 등에 따라 조합원 부담금이 증가되어 분양가격이 높아질 수 있습니다.
• 조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하고 있으나 시공사 선정은 조합이 설립되어 총회를 거쳐야 결정됩니다.

 

반응형

조합원 모집 시 불법 •위반 사례

• 조합원자격이 없음에도 불구하고 가입시킨 후 철회, 가입금 환불요구에 불응
• 가입 신청, 계약서 작성 후 중도에 계약을 철회ㆍ해지 요청할 경우 불응
• 사업일정, 진행상황 등을 거짓ㆍ과장하여 계약을 유도
• 조합원 가입단계에서 동ㆍ호수 지정이 가능하다고 유도하여 계약

 

주요 피해사례

• 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고
• 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가 제시
• 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
• 같은 위치에 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복조합 불가)
• 매입 불가한 국공유지 또는 정비구역 지정된 토지를 대상으로 조합원 모집

 

---

다음에는 지역주택조합과 비교가 되는 재개발사업에 대해서 알아보겠습니다.

#지역주택조합 #일반분양 #주택조합원의자격 #청약통장 #낮은분양가 #저렴한분양가 #재개발조합 #부동산투자 #조합원설립인가 #조합원모집 #지역주택조합사업절차 #조합원 #피해사례