오피스텔 집주인·세입자 모두 '울상'

오피스텔 집주인·세입자 모두 '울상'

 

오피스텔 1년5개월來 하락

오피스텔 집주인과 세입자가 모두 손실인 시대가 왔습니다. 아파트값 약세가 오피스텔 시장까지 번지고 지난달 상승세가 멈췄는데요.
한국부동산원에 따르면 전국 오피스텔 매매가격지수는 지난달 102.76으로 보합(0.0%)을 기록했습니다.

오피스텔 집주인의 월세 선호에 기준금리 인상 영향으로 전·월세 전환율도 1년 이상 오름세를 지속하고 있습니다.
여기에 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)도 올라 오피스텔값 약세 전환 시 ‘깡통전세’가 발생할 수 있다는 우려가 있고 
금리 인상 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 수요가 줄면서 시세 상승이 주춤한 것으로 보고 있습니다.

아파트 시세가 먼저 주춤하고 오피스텔의 경우에는 이번이 2020년 9월 이후로 처음입니다. 또, 아파트 수요가 중·대형 오피스텔로 옮겨오면서 소형 오피스텔 시장은 약세로 돌아섰습니다.

전월세 전환율 증가세

오피스텔 세입자는 월세 부담이 빠르게 늘고 있습니다. 전국 오피스텔 전·월세 전환율은 지난달 5.08%로 2020년 가장 많이 올랐던 5.14%(2020년 9월) 수준에 근접했는데요. 전·월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다. 이는 집주인의 월 기대수익률로 해석할 수 있습니다. 이 전환율이 오르면 오피스텔 주인의 임대료 수입은 늘고 세입자는 상대적으로 월세 부담이 늘어납니다.

전·월세 전환율은 2020년 5%대에 머물다 지난해 상반기 계속 하락해 4.82%(2021년 6월)까지 떨어졌었지만  기준금리 상승과 ‘전세의 월세화’ 현상이 오피스텔 시장까지 확대하면서 전·월세 전환율은 매월 오르고 있습니다. 올 해 들어 세입자가 전세대출 금리가 오르고 은행이 대출 문턱을 높이자 월세 또는 반전세로 새로 계약을 맺는 현상이 일어나고 있습니다.

부동산원 기준 지난달 전국 오피스텔 전세가율은 84.7%로 집계됐습니다. 지난해 줄곧 84.5% 내외에 머물렀던 오피스텔 전세가율은 올해 들어 매달 0.06%씩 올라 4개월 만에 0.2% 상승했습니다.

대출금리 상승에 '빚투 주의'

한국부동산원에 따르면 지난달 기준 마포·서대문·은평구 등 서북권 오피스텔 매매가격지수는 99.33으로 연초 99.46보다 0.13포인트 하락했습니다. 서북권 오피스텔 매매가격지수는 서울 5개 권역 가운데 유일하게 100을 밑돌고 있다는 결과입니다.
입지 등 요인에 따라 오피스텔 시장도 지역별로 양극화하고 있다는 것으로 보입니다.

4월 기준 동남권은 103.53으로 연초(103)보다 0.53포인트 상승했고, △서남권(103.5→103.35) △도심권(101.83→102.65) △동북권(102.20→102.48) 등 다른 권역들 역시 매매가격지수가 소폭 상승했습니다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “금리 인상으로 대출받아 투자한 경우에는 최근 오피스텔 투자 수익률이 떨어졌고, 그동안 오피스텔값도 많이 올라 상승세가 주춤할 수밖에 없다”며 “오피스텔 투자자는 지역 수요와 입지 분석을 통해 신중하게 투자해야 한다”고 말했습니다.

 

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