공실 증가에 따른 '선임대 후분양' 관심

공실 증가에 따른 '선임대 후분양' 관심

 

최근 부동산 침체로 상가시장에 공실률이 높아지면서 '선임대 후분양' 방식을 적용하는 상가 건물이 늘어나고 있는 것으로 나타났습니다.

22일 한국부동산원 부동산통계뷰어 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난해 4분기 집합상가 공실률은 전 분기(5.0%)보다 상승한 5.4%로 집계됐습니다.

이러한 공실 증가 추세에 부동산 상가시장에서는 선임대 후분양 방식의 상가 투자에 관심을 갖는 이들이 늘고 있습니다.

'선임대 후분양'은 상가나 사무실 등의 건물을 먼저 임대하여 안정적인 임대 수익을 확보한 후, 이를 분양하는 방식입니다. 즉, 분양 전에 일정 비율의 공간을 임대해 놓고, 임대 계약을 체결한 상태에서 수분양자를 모집하기 위하여 분양을 진행하는 것입니다.

이러한 방식은 미리 임대인이 임차인을 구하는 번거로움이 없고, 분양 직후 곧바로 안정적인 수익을 낼 수 있다는 점에서 상가 투자자들에게 인기를 얻고 있는 것으로 알려져 있습니다. 또 최근 분양대행사에서는 커피 프랜차이즈나 영화관, 유명 맛집 등의 우량점포를 선임대하는 방식으로 입점률을 높이고 있는 것으로 알려져 있습니다.

'선임대 후분양'은 분양자와 투자자 모두에게 매력적인 방식이지만, 임차인과의 계약 조건과 운영 관리에 따른 리스크를 잘 고려하는 것이 중요합니다.

매력적인 방법이지만 리스크를 갖고 있는 선임대 후분양에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

상가준공 전후 임대차 계약 조건으로 분양 모집

🔸 선임대 후분양 특징

1. 임대 수익 기반 분양 
     ⁃ 분양자가 구매할 때 이미 일부 또는 전체가 임대된 상태이므로 초기부터 임대료 수익을 기대할 수 있습니다.
2. 분양자 리스크 감소
     ⁃ 공실 상태로 상가나 사무실을 구매하는 경우보다 리스크가 줄어듭니다.
3. 분양가 책정 근거 확보 
     ⁃ 임대 계약을 통해 시장 임대료 수준이 확인되기 때문에 더 명확한 분양가 산정이 가능합니다.
4. 투자자 유치 용이 
     ⁃ 예비 투자자에게 안정적인 수익률을 보장해주어 투자를 유도합니다.

선임대 후분양 방식은 주로 입지가 좋지 않거나 미분양이 날 우려가 있는 상가건물에서 적극적으로 활용하는 편인데, 분양대행사는 이를 통해 수분양자가 늘어나면 실익을 얻을 수 있고, 임차인 입장에서도 빠른 계약을 위해 임대차 관련 수수료 혜택 및 일정기간 무상임대 혜택 등을 받을 수 있어 입소문을 타고 있습니다.

 

🔸 선임대 후분양 장점

1. 초기 수익 창출
   • 분양 즉시 임대료가 발생하므로 공실 리스크가 줄어들고 투자 수익이 빨리 시작됩니다.
2. 투자 신뢰도 제고
   • 이미 임차인이 있는 상태이기 때문에 건물의 상업적 가치와 수요를 어느 정도 입증한 셈입니다.
3. 분양 속도 증가
   • 임대 수익을 기반으로 한 분양은 투자자들에게 매력적이므로 분양 완료까지의 시간이 단축될 수 있습니다.

 

🔸 선임대 후분양 단점

1. 임대 수익 제한
   • 이미 임대 계약이 체결된 상태로 분양이 이루어지므로, 분양자가 직접 임대 조건을 바꾸기 어렵습니다. 향후 시장 임대료가 오르더라도 초기 계약에 묶일 수 있습니다.
2. 임대 계약자 리스크
   • 기존 임차인의 신용 문제나 계약 해지 등이 발생할 경우, 분양자의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
   • 우량점포 입점 확정된 것처럼 광고를 했지만 실제로 법적 구속력이 없는 입점 의향서만 받는 경우도 발생하고 있습니다.
   • 임대차를 계약한 임차인이 혜택으로 받은 무상임대 기간만 채운 뒤 임차인이 나가는 경우가 있을 수 있습니다.
3. 운영의 제약
   • 분양자는 기존 임대 계약에 따라 운영을 해야 하며, 이를 조정하는 데 제약이 따를 수 있습니다.
4. 분양 가격 상승 가능성
   • 분양자 입장에서 안정적인 임대 수익을 근거로 높은 분양가를 책정할 수 있어 초기 구매 비용이 높아질 수 있습니다.
   • 주변 상가 대비 낮은 수익률에 손해를 볼 수도 있습니다.

 

🔸 선임대 후분양 피해를 보지 않으려면

• 분양가가 주변 시세에 비해 합리적인지 확인할 필요가 있습니다.
• 선임대 계약서에는 계약기간이 명시되어 있는지 확인할 필요가 있습니다.
• 무상임대 기간 이후 계약 파기시 임차인이 위약금을 낸다는 특약을 제시하는 것도 추천합니다.
• 임차인이 유령 임차인이 아닌지 계약시 대면해 볼 필요가 있습니다.
• 계약 당사자가 시행사 또는 신탁사로 사업 주체인지 확인할 필요가 있습니다.
• 보증금을 미리 입금했다면 영수증을 확인할 필요가 있습니다.

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🔸 선임대 후분양 적용 사례

• 대형 쇼핑몰이나 오피스 빌딩에서 활용되며, 상권 활성화가 입증된 지역에서 주로 사용됩니다.
• 투자자들이 안정적인 수익 창출을 우선시하는 상황에서 특히 효과적입니다.

 

 

분양관련업자나 분양 시행사의 경우 미분양 리스크를 줄이기 위해서도 '선임대 후분양' 방식을 채택하는 경우도 있습니다.

분양 초기 예상보다 분양 속도가 더뎌질 때, 공실로 인한 손실을 방지하기 위해 임대를 먼저 유도하고 분양을 진행합니다. 이 경우, 투자자들이 공실 상태를 우려하지 않도록 임차인이 들어와 있는 안정적인 상태를 보여주는 것이 핵심입니다.

미분양 해소를 위해 사용하는 이유는 다음과 같습니다.

🔸 선임대 후분양 이유

1. 투자자 불안감 해소: 공실 상태에서는 수익 창출에 대한 확신이 어려워 투자자들의 관심이 떨어질 수 있습니다. 선임대는 이를 보완해 줍니다.
2. 분양 실패 리스크 완화: 임대 수익이 확보되면 사업자가 일정한 수익을 유지하며 분양을 기다릴 여유가 생깁니다.
3. 유동성 확보: 미분양이 장기화되면 분양자금 회수가 지연되는데, 선임대 방식은 임대료 수입으로 자금 흐름을 유지하게 도와줍니다.

선임대 후분양 방식은 주로 입지가 좋지 않거나 미분양이 날 우려가 있는 상가건물에서 적극적으로 활용하는 편인데, 분양대행사는 이를 통해 수분양자가 늘어나면 실익을 얻을 수 있고, 임차인 입장에서도 빠른 계약을 위해 임대차 관련 수수료 혜택 및 일정기간 무상임대 혜택 등을 받을 수 있어 입소문을 타고 있습니다.

 

이러한 방식은 경기 침체나 상권 활성화가 지연되는 경우에도 유효한 전략으로 활용됩니다.

 

'선임대 후분양'에 대한 궁금증이 해소되셨나요?
'선임대 후분양'에 대한 개념과 장단점에 대해서 이해되셨을꺼라 생각됩니다. 또, 이러한 분양 방법을 왜 이용하는지에 대한 궁금증도 풀리셨을 것 같습니다.

앞으로 상가 사무실 분양을 받으시는데 밑거름이 되는 정보이기를 바랍니다.

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