분양받을 때 써준 임대확약서, 임대차확약서...법적 효력은?

분양받을 때 써준 임대확약서, 임대차확약서...법적 효력은?

임대확약서는 부동산 거래에서 임대인의 의사를 공식적으로 문서화한 중요한 서류 중 하나입니다. 이는 임대인이 특정 임차인과 계약을 체결할 의사가 있음을 증명하는 문서로, 상가, 오피스, 주거용 부동산 등 다양한 부동산 유형에서 활용됩니다. 특히 상업용 부동산 거래에서는 '선임대 후분양' 방식이나 대출 심사 과정에서 신뢰를 높이는 역할을 하며, 투자자 및 금융기관이 해당 부동산의 안정적인 수익성을 평가하는 데 중요한 자료로 사용됩니다. 본 글에서는 임대확약서의 개념과 법적 효력, 작성 시 유의할 점 등을 살펴보겠습니다.

 

📕 임대확약서의 개념

임대확약서는 임대인이 특정 임차인과 일정 조건에 따라 임대차 계약을 체결할 의사가 있음을 확인하는 문서입니다. 이는 계약의 확실성을 높이고, 임차인이 입주 전에도 안정적인 사업 계획을 세울 수 있도록 돕는 역할을 합니다. 주로 상업용 부동산(상가, 오피스 등) 거래에서 활용되며, 선임대 후분양 방식이나 대출 심사 시 중요한 근거 자료로 사용됩니다.

 

📕 임대확약서의 법적 효력

임대확약서는 일반적으로 법적으로 강제력이 있는 '임대차 계약'과는 구별됩니다. 그러나 다음과 같은 경우 일정한 법적 효력을 가질 수 있습니다.

1. 계약의 기초 자료
   • 임대차 계약 체결 전 임대 의사를 공식적으로 밝히는 문서로, 계약이 성사될 경우 사전 합의 내용을 증명하는 역할을 합니다.
2. 채무불이행(손해배상) 문제
   • 임대인이 확약서 발급 후 일방적으로 계약을 철회하면, 임차인이 손해배상을 청구할 가능성이 있습니다.
   • 다만, 임대확약서 자체가 곧바로 임대차 계약으로 인정되는 것은 아니므로, 계약 체결 여부와 확약서 내용에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.
3. 금융기관 및 투자자의 신뢰 확보
   • 임대확약서는 선임대 후분양 방식에서 금융기관이 대출 심사 시 중요한 참고 자료로 활용되며, 임차인의 사업성을 평가하는 근거가 됩니다.

 

📕 임대확약서 작성 시 유의할 점

1. 구체적인 임대 조건 명시
   • 임대료, 보증금, 계약 기간, 관리비 등 주요 임대 조건을 명확히 기재해야 합니다.
2. 임대차 계약과의 차이 명확화
   • "본 확약서는 임대차 계약과 동일한 효력을 갖지 않으며, 추후 정식 계약을 체결해야 한다"는 문구를 포함하여 법적 분쟁을 예방할 필요가 있습니다.
3. 임대인과 임차인의 법적 지위 확인
   • 법인 또는 개인이 임대인인지 확인하고, 법적 대표자의 서명 및 도장을 받아야 합니다.
4. 해지 및 변경 조건 기재
   • 일정한 사유가 발생할 경우 임대확약서를 철회할 수 있는 조건을 명시해야 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
5. 공증 또는 법률 전문가 검토 권장
   • 법적 효력을 보다 명확히 하고 싶다면 공증을 받거나 변호사, 부동산 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

 

※ 시행사는 부동산 개발사업의 시작부터 끝까지 모든 부분을 담당하는 회사입니다. 계약자가 아파트나 상가 등을 분양받은 건물에 입주 후 하자가 발생했을 경우 책임은 시행사의 몫입니다.

※ 분양대행사는 분양할 때 시행사와 협력해 분양을 담당하는 회사를 말합니다. 분양대행사는시행사에게 일정 부분 수수료를 받고 분양과 관련된 마케팅 홍보활동을 전담합니다. 즉 분양률을 높이기 위한 홍보 업무만을 수행하는 업체를 말합니다.

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📘 '임차의향서'와 '임차확약서'의 차이

 

사무실 이전을 위해서는 먼저 조건에 맞는 매물을 확인한 뒤 임장(투어)을 통해 직접 매물을 살펴보는 과정을 거칩니다. 이후 해당 건물로의 입주를 희망한다면, 단순히 구두로 의향을 밝히는 것이 아니라 별도로 작성한 문서를 임대인 측으로 제출하게 됩니다. 이 문서가 'Letter of Intent', 즉 LOI입니다.

일반적으로 LOI는 최종 계약 전 협의할 사항에 대해 간략히 문서화한 ‘의향서’를 뜻하나, 상업용 부동산 시장에서의 LOI는 임차의향서입니다. 임차의향서가 정확히 무엇이고, 왜 필요한지와 어떻게 작성하는지에 관해 샘플 양식과 함께 설명하겠습니다.

1. Letter of Intent, 임차의향서 뜻

줄여서 LOI(Letter of Intent)라고 불리는 임차의향서는 표현 그대로 임차 의향을 밝히는 문서입니다. 쉽게 말해 임차인이 마음에 드는 건물로의 입주를 희망한다는 내용을 임대인에게 전달하는 서류입니다. 다수의 임차인이 임차를 희망하는 건물의 경우 임대인의 입장에서 가장 좋은 조건으로 의향서를 낸 기업이 유리할 것입니다.

2. 'Letter of Commitment', 임차확약서

LOC(Letter of Commitment)는 임차확약서라고 합니다. LOC는 임차인과 임대인 모두 확실히 약속하는 서류이며 법적 구속력이 있기 때문에, LOI와 차이가 있습니다.

3. 법적 효력 여부

임차의향서는 LOC와 달리 법적 효력이 없습니다. 이 문서는 계약서가 아니며, 계약서 작성을 위한 참고 자료일 뿐입니다. 이는 입사지원자가 입사를 희망하는 회사에 이력서를 제출하는 것과 유사합니다. 기업은 이 문서를 참고하여 채용을 진행하지만, 합격 통보 이후 지원자가 의향을 철회하더라도 법적인 불이익을 받지 않습니다. 따라서, 임차의향서를 낸 이후 단순 변심으로 해당 사무실에 입주를 하지 않더라도 법적, 금전적 불이익을 당하지 않습니다.

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📙 분양 상담사의 임대확약서

분양 대행사에 소속된 분양 상담사는 부동산을 팔기 위해 고용된 영업사원으로 보시고 접근하는게 좋습니다. 부동산을 공부하거나 관련 자격증이 있는 것도 아닐 수 있습니다. 이들의 목적은 오로지 분양 계약을 성사시키는 것입니다. 계약을 따내야만 인센티브를 챙길 수 있기 때문입니다.

분양 상담사가 책임지고 임차인을 구해주겠다는 말도 쉽게 믿어서는 안 됩니다. 간혹 임차인을 구해주겠다는 ‘임대확약서’ 써주는 곳이 있지만 이 또한 조심해야 합니다. 분양 대행사 직원이 써준 임대확약서의 효력을 인정하지 않은 법원 판례도 있습니다. 분양 상담사의 말만 믿고 ‘중도금 대출 계약’을 체결해서도 안 됩니다.

일반적으로 분양 계약 후 중도금 대출까지는 한달 정도의 시간이 걸립니다. 모든 물량을 분양한 후 집단대출의 형태로 중도금을 빌리는 경우가 대부분이기 때문입니다. 수분양자가 조금만 더 여유를 갖고 투자할 상가를 알아봤다면 ‘중도금 대출’ 피해를 입지 않았을 것입니다.

소송을 생각할 수도 있지만 좋은 방법인지는 생각해 보아야 합니다. 중도금 대출 신청서에 수분양자가 직접 서명하고 돈을 빌렸다면 시행사나 분양 상담사를 상대로 소송을 제기해도 패소할 게 뻔한 경우가 많습니다.

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📙 상가분양자가 받은 독점 업종 확약서

'독점 업종 확약서' 주의보…"사기 당했다" 상가분양자 잇따라

대행사가 작성한 확약서 법적 효력 없어
"구두 아닌 계약서에 명시해야 구제 가능성 높아"

독점업종 확약서에 관한 기사 <뉴스1>

독점업종 확약서 기사 보러가기 [링크]

독점 확약서에 관한 기사 부분 발췌

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📘 공증인법

실재 약속을 지키지 않을때 확약서가 대여금 반환소송 등에서 법적 증거능력을 가지려면 "공정증서"로 작성하여야 한다는 것이 상담자의 소견입니다.


💁🏻‍♀️  < 공정증서 >
  
일반적으로 공증인이 법률행위 기타 사권(私權)에 관한 사실에 대하여 작성하는 증서를 공정증서라고 합니다.
이와 같은 의미의 공정증서를 작성하는 것은 공증인이고, 작성의 절차와 방법에 관하여는 공증인법에 상세히 규정되어 있습니다.

공증인은 법령 위반의 유무, 법률행위의 유효·무효, 촉탁인 또는 대리인의 인위(人違)의 유무, 그의 능력 및 권한의 유무 등을 조사하여야 합니다.
공증인법 기타 법령이 정하는 요건을 구비하지 아니한 공정증서는 공증의 효력이 없습니다.

또한, 공정증서는 그 효력에 있어서, 첫째 공문서로서 강력한 증거력을 가지고 있으며,
둘째 강제집행시에 집행권원으로서의  강력한 증거력을 가집니다.

🧑🏻‍⚖️ 확약서를 가능하면 공정증서로  개인변호사 사무실 말고 법무법인  중에 공증도 하는 법무법인 있습니다.  거기서 공증을 받으시면 됩니다. 금전채권 경우에는 공정증서는 상대방이 미이행시 집행권을  첨부하여 강제집행을 할 수 있으나. 위와 같은 확약서는 나중에 소송이나 형사 고소로 갈 경우 중요한 증거자료로  이용 됩니다.

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대검찰청에 따르면 2024년 사기범죄 가운데 부동산 사기가 차지한 비중은 2.1%에 불과합니다. 부동산 사기가 적어서가 아닙니다. 사기를 입증하는 게 그만큼 어렵다는 의미입니다. 분양 계약서나 대출 신청서에 자필 서명을 하면 정상적인 거래로 보는 경우가 일반적이기 때문입니다.

임대확약서는 임대차 계약을 체결하기 전 중요한 절차 중 하나로, 거래의 신뢰성을 높이고 계약 성사를 원활하게 돕는 역할을 합니다. 하지만 법적 강제력은 계약서와 차이가 있으므로, 작성 시 명확한 조건과 책임 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

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