30만 등록임대 ‘임대료 5% 제한’ 고삐 풀린다…서민 주거 안정 위기, 해법은?

30만 등록임대 ‘임대료 5% 제한’ 고삐 풀린다…서민 주거 안정 위기, 해법은?

등록임대주택 제도의 의무 임대기간이 만료되면서, 그동안 유지되어 온 ‘임대료 5% 상한선’ 규제가 본격적으로 해제되고 있습니다. 약 30만 가구에 해당하는 임대주택이 시장에 풀리면 매매·전월세 시장 모두 큰 변화를 맞게 됩니다. 무엇보다도, 서민층과 청년·신혼부부 등 주거 취약계층의 부담이 가중될 수 있다는 점에서 주거 안정 대책이 시급히 요구됩니다.

등록임대주택 제도의 의미와 성과

문재인 정부는 2017년부터 임대주택 등록 활성화 정책을 추진해 민간 임대주택 수를 220만 가구 이상으로 끌어올렸습니다. 주택임대사업자에게 세제 혜택을 제공하는 대신, 임대료는 연 5% 이내로 제한되었고, 임차인들은 안정적인 거주권을 보장받았습니다. 이 제도는 서민층 주거 안정의 핵심 안전판 역할을 해왔습니다.

 

임대기간 만료의 현실적 충격

• 매매시장 충격 가능성
  의무 임대기간 종료로 매도 제한이 사라지면 집주인들이 매물을 대거 내놓을 수 있습니다. 특히 빌라, 오피스텔, 다가구 주택 비중이 높아 이들 시장이 직격탄을 맞을 가능성이 큽니다. 서울·경기 지역에만 약 70%가 몰려 있어 수도권 매매가격 변동성이 커질 수 있습니다.
• 임대료 급등 위험
  임대료 5% 제한이 사라지면 일부 집주인들이 단번에 큰 폭의 인상을 단행할 수 있습니다. 계약갱신청구권으로 2년 연장이 가능하더라도, 그 이후 신규 임차인은 높은 임대료를 감당해야 합니다. 이는 곧 서민 주거비 부담 확대로 이어질 수 있습니다.
• 이중 가격 구조 심화
  등록임대 물건과 일반 임대 물건 사이의 임대료 격차가 커지면서 시장 혼란이 불가피합니다. 주거 안정성이 상대적으로 약한 계층이 더 큰 타격을 받을 수 있습니다.
• 비아파트 시장 불안 확대
  빌라, 오피스텔, 다가구 주택이 다수를 차지하는 만큼, 서민·청년층이 많이 거주하는 비아파트 주거 시장에서 불안이 증폭될 가능성이 큽니다.

 

정책적 시사점과 과제

• 보증보험 제도 개선
  현재 집주인들이 가장 큰 불만을 토로하는 부분은 보증보험 의무화와 높은 가입 장벽입니다. 하지만 이는 임차인 보호의 핵심 장치이므로, 가입 절차 간소화·보장 범위 확대가 병행되어야 합니다.
• 임대료 관리 장치 마련
  의무 임대기간 종료로 인한 급등을 막기 위해, 일부 국가에서 도입 중인 지역별 임대료 상한제나 임대료 신고제 강화와 같은 정책적 보완이 필요합니다.
• 민간임대의 지속가능성 확보
  윤석열 정부가 추진했던 장기 일반매입임대 재도입 논의, 국회에서 발의된 단기·장기 민간임대 관련 개정안 등은 모두 주거 안정과 직결됩니다. 특히 청년·신혼부부·고령층 맞춤형 임대주택 공급 확대가 절실합니다.

 

등록임대주택 의무기간 만료는 단순히 제도 변화가 아닌, 서민 주거 안정성 붕괴 가능성이라는 심각한 문제를 안고 있습니다. 임차인 보호 장치 없이 시장에 맡겨둘 경우 전월세 가격 급등과 주거 불안은 불가피합니다. 지금 필요한 것은 단기 임대차 안정 대책뿐만 아니라, 장기적으로 민간·공공 임대를 조화롭게 활용한 지속가능한 주거 안정 정책입니다. 정부와 국회가 발 빠르게 대응하지 않는다면, 이번 임대료 규제 해제는 서민들의 삶에 직격탄이 될 수 있습니다.

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