“28일부터 전세대출 규제 강화”…HF의 ‘공시가 126% 룰’, 빌라·비아파트 시장에 직격탄

“28일부터 전세대출 규제 강화”…HF의 ‘공시가 126% 룰’, 빌라·비아파트 시장에 직격탄

석양이 긴 그림자를 드리우듯, 8월 28일은 전세 시장에도 깊은 여운을 남겼습니다.

한국주택금융공사(HF)가 전세자금보증 심사 기준을 극적으로 강화하면서, 빌라·다가구주택 등 비아파트 전세시장은 흔들리고 있습니다. 더불어민주당 박민규 의원도 “급작스러운 제도 변화는 서민의 주거 안정을 해칠 수 있다”며 제도적 연착륙의 필요성을 강조했습니다

HF는 8월 28일부터 은행재원 일반전세자금보증과 무주택 청년 특례보증에 대해, 선순위 채권과 임차보증금의 합계가 공시가격의 126%(공시가 140% × 담보인정비율 90%)를 초과하면 보증이 거절된다고 밝혔습니다. 법인 임대인은 더 엄격하게, 80% 초과 시 보증 불가 조건이 적용됩니다.

기존에는 전세보증금이 2억원을 넘는 경우에만 선순위 요건이 적용(HF경우)됐지만, 이제는 보증금 규모와 무관하게 모든 대상 주택에 동일하게 적용됩니다. 주택가격 산정 방식도 ‘공시가 140% 일괄 적용’으로 단일화되어 기준이 급격히 강화되었습니다.

가령, 관악구 신림동의 다가구주택 임대인은 총 보증금과 선순위 채권 합이 13억 8천만 원에 달하지만, HF 기준을 적용하려면 이 합계가 7억 7천만 원 이하여야 신규 세입자가 대출을 받을 수 있습니다.

또 다른 사례로, 수원 권선구의 원룸 12가구 임대인은 총 보증금이 크지만 공시가는 낮아 HF 기준상 신규 세입자는 전세대출을 받을 수 없는 상황이 되어버렸습니다.

이처럼 비아파트 전세 시장은 이미 HUG 보증이 막힌 매물들이 HF를 통해 숨 돌리듯 대출을 이어왔으나, 이제 HF마저 문을 좁히며 신규 세입자 유입이 막히고 기존 세입자 보증금 반환도 어려워지는 역전세난의 우려가 커지고 있습니다.

임대인들의 불만도 거세다. 한 다세대주택 소유주는 "주택도시보증공사(HUG) 감평가는 시세의 60~70%에 불과하고, 수백만 원을 내고도 이의제기를 할 수 없다"며 "HF 보증까지 막히면 전세로 운영되는 임대사업 자체가 붕괴할 것"이라고 말했습니다. 실제로 전세사기 사태 이후 빌라 임대사업자의 줄폐업이 현실화된 사례가 있습니다.

전문가들은 이러한 제도 변화가 단순한 규제강화에 그치지 않고, 전세에서 월세로의 전환 가속화와 영세·비아파트 시장 기피 심화를 불러올 것이라 경고합니다.

함영진 우리은행 랩장은 전세대출 총액 자체가 줄어, 다세대·다가구주택 회전율이 낮아질 것이라 전망했고, 서진형 교수는 영세 임차인의 주거비 부담이 더욱 커질 것이라 우려를 덧붙였습니다.

정부는 부동산 경기 침체 완화를 위해 공시가격 상승 억제 정책을 펼쳐왔고, 실제 공시가격은 실거래가 대비 평균 30~40% 수준에 그쳐왔습니다. 이 상황에서 이를 보증 기준으로 삼는 것은 정책적 자기모순이라는 비판이 이어집니다.

박민규 의원은 “제도 취지는 좋지만, 급격한 변화는 임차인들의 주거 안정을 해칠 수 있다. HF의 주택가격 산정 방식을 실거래가에 가깝게 조정하고 연착륙 장치를 마련해야 한다”고 강조했습니다.

전세자금보증 기준

항목	내용
시행 일자	2025년 8월 28일부터
적용 대상	HUG → HF까지 비아파트 포함 모든 전세보증대상
심사 기준 변화	공시가격140% + LTV(담보인정비율)90% ≤ 공시가 126% (법인 80%)
선순위･보증금 요건	보증금 + 선순위채권 합계 ≤ 주택가격의 90%
영향	신규 세입자 전세대출 제한, 보증금 반환 리스크, 월세 확대
정책적 문제	공시가 저평가 → 실제 시장 반영 미흡, 정책 모순 지적
대안 제안	실거래가 기반 산정, 유예기간·세심한 연착륙 장치 필요

 

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