내일부터 수도권 주담대 한도 축소, ‘부동산 규제지역’ 확대

내일부터 수도권 주담대 한도 축소, ‘부동산 규제지역’ 확대

“서울 전역 규제지역 재지정! 내일부터 수도권 대출 한도 ‘반토막’”

정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하며 부동산 시장 과열을 막기 위한 고강도 수요 억제책을 내놓았습니다. 이번 조치는 불과 한 달여 전인 9·7 공급대책 이후 다시 발표된 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로, 서울 및 수도권 주택 가격 급등세를 진정시키겠다는 강한 의지를 드러낸 것입니다.

① 서울 전역, 경기 12개 지역 규제지역 지정

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 15일 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’를 열고 서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다.

이번에 새로 포함된 지역은 ▲과천시 ▲광명시 ▲성남시 분당구·수정구·중원구 ▲수원시 영통구·장안구·팔달구 ▲안양시 동안구 ▲용인시 수지구 ▲의왕시 ▲하남시 등입니다.
서울 25개 전 자치구가 규제지역으로 묶인 것은 2023년 해제 이후 2년 만의 재지정입니다.

토지거래허가구역 지정은 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함되며, 실거주 2년 의무와 분양권 전매제한(3년)이 적용됩니다. 사실상 전세를 낀 ‘갭투자’가 금지되는 구조입니다.

정부는 서울 및 수도권 일부 지역의 주택가격 상승률, 거래량 급증, 가수요 유입 등을 종합적으로 고려해 지정했다고 설명했습니다.

② 주택담보대출(주담대) 한도 대폭 축소

이번 대책의 핵심은 수도권·규제지역의 대출 규제 강화입니다.
내일부터 주택가격 구간별로 다음과 같이 대출 한도가 조정됩니다.

• 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원
• 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원
• 25억 원 초과 주택: 최대 2억 원

또한 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자 기준 70% → 40%로 하향됩니다.
‘스트레스 금리’는 1.5%에서 3%로 상향 조정되며, 이는 대출자의 상환 능력을 더 엄격히 평가하겠다는 의미입니다.

금융위원회는 “수도권 일부 지역에서 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다”며, 주택시장 안정을 위한 대출 수요 관리 강화가 필요하다고 밝혔습니다.

③ 전세대출·신용대출 규제도 병행

오는 29일부터는 그동안 예외로 분류되던 1주택자의 전세대출도 규제 대상이 됩니다.

• 수도권·규제지역 내에서 전세대출을 받으면 이자 상환액이 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함됩니다.
• 전세대출을 보유한 대출자는 3억 원 초과 아파트 신규 매입이 금지되고, 반대로 3억 원 초과 아파트를 보유한 사람은 전세대출을 받을 수 없습니다.
• 1억 원 이상 신용대출을 받은 경우 1년간 주택 구입 제한이 적용됩니다.

토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출도 LTV가 70% → 40%로 하향되어, 비주택 부문 투자수요까지 통제할 방침입니다.

④ 부동산 감독기구 신설 및 불법행위 단속 강화

정부는 투기 및 불법 거래를 근절하기 위해 국무총리 산하 부동산 불법행위 감독기구를 설치하기로 했습니다.

• 국세청은 ‘부동산 탈세 신고센터’를 신설하고,
• 금융위원회는 사업자 대출 유용 실태 전수조사,
• 경찰은 부동산 범죄 특별단속을 착수합니다.
• 국토부는 ‘가격 띄우기 신고센터’를 운영해 불법 중개·호가 조작 행위를 직접 모니터링합니다.

이는 부동산 거래 질서를 바로잡고, 시장의 신뢰를 회복하겠다는 취지입니다.

⑤ 공급대책 후속 조치 병행

정부는 9·7 대책에서 제시했던 수도권 130만 가구 공급 목표를 차질 없이 이행하기 위해 연내 후속 조치를 발표할 예정입니다.

• 노후 청사·국공유지 활용 신규 택지 후보지 공개
• 서울 내 공공주택 4,000가구 공급 추진
• 수도권 공공택지 2.2만 가구 중 미분양분 5,000가구 연내 분양
• LH 개혁 및 영구임대주택 2.3만 가구 재건축 계획 수립 등

특히 서리풀지구는 조기 지정(2025년 3월 목표)으로, 보상 절차를 연내 착수해 2029년 분양 목표를 세웠습니다.

⑥ 정부 입장 및 향후 전망

김윤덕 국토부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내집 마련이 더 어려워질 수 있다”며, “주택시장 안정을 정부 정책의 최우선 과제로 삼겠다”고 밝혔습니다.

이번 대책은 수도권의 급등세를 겨냥한 ‘핀셋식 규제 확대’로 평가됩니다.
그러나 대출 제한 강화로 실수요자 부담 증가와 거래절벽 우려도 제기되고 있습니다.
반면 정부는 규제와 공급 확대를 병행함으로써 투기 수요 차단 + 공급 기반 유지라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 입장입니다.

서울 전역과 경기 12개 지역이 다시 규제지역으로 묶이며, 내일부터 주담대 한도는 2~6억 원으로 축소됩니다. 부동산 시장은 다시 ‘관리 강화’ 국면으로 들어갑니다.

 

‘10·15 부동산 대책’ 핵심 정리

 

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