DSR 계산기
작년 상반기까지, "일단 당첨된 뒤에 고민해봐"라고 할 정도로 청약은 로또라는 말이 흔했는데요.
그게 대출이 쉬웠기 때문에 대규모 경쟁에서 당첨만 되면 쉽게 프리미엄으로 전매를 하거나 갭투자를 하면 되었었습니다.
하지만 이제 대출이 쉽지가 않게 되었습니다. 대출이 쉽지 않은 만큼 자금 계획을 제대로 세우지 않으면 투자 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있게 되었지요.
이제는 대출 규제에서 가장 중요하게 작용하는 것은 'DSR'(Debt Service Ratio)인데요.
2022년 1월부터 적용되는 것과 2022년 7월부터 적용되는 기준이 다릅니다.
DSR은 대출 원리금에 개인이 가진 기존의 모든 대출의 원리금을 합산해서 계산한다는데 기존의 방식과 차이가 있습니다. 다시말해, DTI는 신용대출 등 기타 대출의 '이자'만 계산하고, DSR은 이자에 원금을 포함시켜서 한다는 것입니다.
결론적으로, DSR은 대출한도가 줄어드는 결과를 가져옵니다.
DSR은 모든 주택담보대출 + 기타 대출의 원리금(원금+이자)을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.
* DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
2022년부터 강화되는 DSR : 차주 단위 DSR 규제
올해 1월부터 1단계, 7월부터는 3단계를 수행합니다. 단계에 따라 1월부터 대출 총액이 2억원을 넘는 경우와 7월부터 1억원을 초과하는 경우에는 DSR 40% 규제(2금융권 50%)를 적용받게 됩니다.
좀 더 쉽게 이야기 하자면, 개인이 주담대와 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억원을 넘게되면 DSR 규제 40%를 받게 되어 대출한도가 계산됩니다. 카드론의 경우 이제 포함되게 되었다는 군요.
규제지역의 경우, 6억원 초과주택의 주담대 및 1억원을 넘는 신용대출을 갖고 있다면 올 해 6월까지는 차주단위 DSR 적용대상이 됩니다. 3단계가 적용되는 7월부터는 총 대출금액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 적용대상이 됩니다.
한가지 더 알아야 할 것은, DSR 계산할 때에 대출만기가 기존에는 최대만기를 적용하였지만 앞으로는 '평균만기'를 적용하게 됩니다. 이는 신용대출은 DSR 산정하는 경우 7년 -> 5년 적용으로 바뀌게 되고 비주택담보대출의 경우 10년 -> 8년으로 축소됩니다. 이렇게 대출만기가 단축되면, 결과적으로 대출가능 금액이 줄어드는 효과를 가져오겠지요.
위에서 이야기한 DSR 규제에 대하여 예를 들어 설명해 보도를 하겠습니다.
| 예시 | |
| ● 연소득 5천만원 | |
| ● 기존 신용대출(마이너스통장) 5천만원 (금리 연 3.9%) | |
| ● 신청할 주담대 금액 2억 8천만원 (금리 연 3.47%, 분할상환, 원리금 균등 방식) |
위 조건대로 부동산 계산기로 입력해 보면 DSR 은 아래와 같이 계산됩니다.
연소득 입력
| 연소득 | 5000 | 만원 |
모든 대출 입력
| 종류 | 대출금 | 대출기간 | 금리 | |
| 신용대출 | 총액 5,000만원 | 총 12개월 | 3.95% | |
| 만기일시 | ||||
| 주담대 | 총액 28,00만원 잔액28,000만원 만기0만원 |
총 360개월 잔여 360개월 거치 0개월 |
3.47% | |
| 원금균등 |
계산 결과
| 적요 | 금액(원) | 비고 |
| 연소득 | 50,000,000 | 입력 |
| 총대출건수 | 2 | (본 건 포함) |
| 대출 1 | 50,000,000 | 신용 및 비주택담보 대출, 만기일시상환, 금리3.95% |
| 대출 1 기간 | 12개월 | 전체기간 |
| 연원금상환액 1 | 10,000,000 | 대출총액 / 5년 |
| 연이자상환액 1 | 1,975,000 | 실제납부이자 |
| 대출 2 | 280,000,000 | 주택담보대출, 일부 원금균등분할상환, 금리 3.47% |
| 대출 2 잔액 | 280,000,000 | 입력값 |
| 대출 2 기간 | 360개월 | 전체기간(잔여360개월) |
| 연원금상환액 2 | 9,333,333 | 실제 상환액 |
| 연이자상환액 2 | 9,567,561 | 실제 납부이자 |
| 총 원리금 상환액 | 30,875,894 | 대출원금 + 이자상환액 |
| DSR | 61.75% | 총원리금상환액 / 연소득 * 100 |
천천히 계산을 확인하셨나요?
그럼, 최대 받을 수 있는 대출한도는 얼마가 될까요?
주담대 금액을 줄여서 확인해 볼께요. 1억 2천만원으로 변경하면 DSR 값이 40.15%가 나옵니다. 규제지역 6억원 초과주택 구매는 DSR 40%가 적용되어 위와 같은 조건이라면 대략 1억 2천만원 이하로 대출이 가능하겠습니다.
| 적요 | 금액(원) | 비고 |
| 연소득 | 50,000,000 | 입력 |
| 총대출건수 | 2 | (본 건 포함) |
| 대출 1 | 50,000,000 | 신용 및 비주택담보 대출, 만기일시상환, 금리3.95% |
| 대출 1 기간 | 12개월 | 전체기간 |
| 연원금상환액 1 | 10,000,000 | 대출총액 / 5년 |
| 연이자상환액 1 | 1,975,000 | 실제납부이자 |
| 대출 2 | 120,000,000 | 주택담보대출, 일부 원금균등분할상환, 금리 3.47% |
| 대출 2 잔액 | 120,000,000 | 입력값 |
| 대출 2 기간 | 360개월 | 전체기간(잔여360개월) |
| 연원금상환액 2 | 4,000,000 | 실제 상환액 |
| 연이자상환액 2 | 4,100,383 | 실제 납부이자 |
| 총 원리금 상환액 | 20,075,383 | 대출원금 + 이자상환액 |
| DSR | 40.15% | 총원리금상환액 / 연소득 * 100 |
DSR 규제 - 금융권별
| 구분 | 은행 | 보험 | 상호 | 카드 | 캐피탈 | 저축 |
| DSR비율 | 40% | 50% | 110% | 50% | 65% | 65% |
DSR 잔금 대출
신규 아파트 분양 받으실 때, DSR 규제에서 잔금은 다음과 같습니다.
신규 주택의 '입주자 모집공고일'이 2021년 12월 31일까지인 경우 DSR 잔금 대출은 규제가 적용되지 않습니다. 하지만 2022년 1월 1일 이후부터 입주자 모집을 공고한 신규 주택에 대해서는 DSR 40% 한도가 적용됩니다.
DSR 규제 예외
⁃ DSR 규제 예외사항에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
⁃ 분양 주택 중도금 대출
⁃ 재건축 재개발 주택 이주비 대출
⁃ 전세 대출(전세보증금 담보대출 제외)
⁃ 서민금융 상품
⁃ 보험계약 대출
⁃ 300만원 이하의 소액 신용대출
⁃ 상용차 금융
⁃ 할부 리스
⁃ 현금서비스
※ DSR 계산기는 다음이나 네이버, 구글에서 'DSR 계산기' 또는 '부동산 계산기'라고 검색해서 검색결과에서 하나 선택하고 이동하셔서 이용하시면 편리하게 이용하실 수 있습니다.
참고 : https://www.korea.kr/news/visualNewsView.do?newsId=148894892
DSR 계산기 https://dsr.vercel.app/
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