임대료 인상, 무조건 5% 제한?

임대료 인상, 무조건 5% 제한?

주택 안정화를 위한 규제 강화로 상가에 대한 관심이 많아지고 실제로 상가 거래가 늘었습니다. 상가를 분양 또는 구매하신 분들이 많이 궁금해 하시는 것 중에서 임차인에 대한 임대료 인상을 무조건 5%로 해야하는지에 대하여 알아보겠습니다.

우선 상가 임대료 인상률에 대하여 가장 궁금한 것 중에 하나가, "모든 상가임대차가 임대료 인상률 5% 제한을 받습니까?"인데요. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 따라서, 상가임대인 또는 임대 예정자는 어떤 상가임대차가 인상률 5% 제한을 받는지 이것저것 알아봐야 합니다.

[상가임대차 보호법]에서는 <환산보증금>이라는 제도를 정해, 이 금액이 <대통령령으로 정해놓은 보증금액>을 초과하는 임대차에 대해서는, 일부 조항의 적용을 배제하고 있습니다. 말하자면, 모든 상가의 임대차가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 것이 아니고, '환산보증금'을 계산해서 이 '환산보증금'이 '대통령령으로 정해놓은 보증금액'을 초과하게 된다면 인상률 5% 제한을 받지 않는다는 것입니다.

• 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 상가는 [환산보증금< 대통령령에 정한 보증금액]

여기에서 "환산보증금"이 도대체 무엇이며 어떻게 계산하는지 살펴봐야하겠습니다. 또 "지역별로 대통령령이 정해놓은 금액"도 무엇인지 살펴본 후, 이 두 개의 금액을 비교하여, 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 상가임대차인지 아닌지를 판단할 수 있어야 합니다.

즉, 여러분은 상가 임대료 인상률 5% 제한 대상도 아닌 상가임대차인데, 인상률 5%를 어렵게 계산하고 적용하려는 수고를 할 필요는 없습니다.

또, 상가임대료 인상률 5% 인상 제한 대상인 경우, 인상률 5%를 적용한 월 임대료는 얼마인지도 확인해 보겠습니다.

 

환산보증금이란?

<환산보증금>은 상가임대차 보호법에서 '임대차의 보증금액'과 '월세 환산액'을 합한 금액입니다. 쉽게 말하면, 임대차에서 '월세 부분을 보증금 형태로 전환한 식'입니다. 그래서, 이러한 "환산보증금"을 구하는 계산식은 다음과 같은 방법으로 구할 수 있습니다. 주택 임대에도 전월세환산식이 있듯이 상가임대에도 유사한 방식이 있다는 겁니다.

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

위 계산식에 따라, 예를 들어보겠습니다. 만약, "보증금 3,000만 원 / 월세 120만 원"인 임대차가 있다고 가정을 해보면 "환산보증금"은 다음과 같이 계산하여 구할 수 있습니다.

• 환산보증금 = 3,000만 원 + (120만 원 × 100) = 1억 5천만 원

 

대통령령으로 정한 보증금액

'환산보증금'과 같이 중요하게 알아야할 것으로 <대통령령으로 정한 보증금액>은 얼마로 해야할까요? 한가지 기준만 있을까요?

이에 대한 알아보면 [상가임대차 보호법 시행령 제2조(적용범위)]에서 규정하고 있고 이 금액은 지역별로 달리 정하고 있으며, 해당 금액은 다음과 같습니다.

• ① 서울특별시 : "9억 원"
• ② 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 : "6억 9천만 원"
• ③ 광역시(단, 위 ②번 지역은 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : "5억 4천만 원"
• ④ 그 밖의 지역 : "3억 7천만 원"

위에서 <환산보증금>이 무엇인지, 어떻게 계산하는 지 방법도 살펴보았고 <지역별로 대통령령으로 정한 보증금액>은 지역에 따라 얼마인지 확인했습니다. 그럼, 이제는 이 두 개의 금액만 비교하면 되는데요. 이 두 개의 금액을 비교해서 상가 임대료 인상률 5% 제한받는 상가 여부를 확인하면 됩니다.

• (환산보증금 > 대통령령으로 정한 보증금액)인 경우 : 상가 임대료 상한률 5% 적용을 받지 않는 임대차입니다. 즉, 5% 이상 보증금을 인상할 수 있습니다.
• (환산보증금 < 대통령령으로 정한 보증금액)인 경우 : 상가 임대료 상한률 5% 적용을 받는 임대차입니다. 즉, 5%를 넘지 않는 범위 내에서 상가 임대료를 인상할 수 있습니다.

 

상가 임대료 인상률 5% 금액 계산방법

위의 설명을 통해 여러분은 모든 상가임대차가 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받는 것이 아니라는 것을 알았는데요. 그러면 이제 인상률 5% 제한을 받는 경우의 상가임대차는 인상률 5% 금액을 어떻게 계산해야 하는지 살펴보겠습니다.

이해를 돕기 위해, 예를 들어 설명해보겠습니다. 서울지역에 "보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원"인 상가 임대차가 있다고 가정을 하고 계산을 해보겠습니다. 단, 보증금액 2,000만 원은 변동 없이 월세만 올려 받는다고 가정하고 계산을 해볼 테니 다음 절차에 따라서 상세하게 살펴보겠습니다.

1. 먼저 상가 임대료 인상률 5% 적용대상이 되는지부터 알아보기 위해 환산 보증금액을 구해 보겠습니다.

환산보증금 = 2,000만 원 + (100만 원 × 100)
               = 1억 2천만 원

2. 일단 계산된 환산 보증금액이 1억 2천만 원은, 대통령령이 정하는 서울특별시 보증금액 9억 원보다 작으므로, 인상률 5% 제한 대상이라는 것을 알아냈습니다. 그렇다면, 이제는 이 환산보증금을 기준으로 5%가 인상된 월세 금액을 구해보겠습니다.

환산보증금 1억 2천만 원에 5%가 증액된 금액을 구하려면 → 105%를 곱해주면 됩니다.
즉, 1억 2천만 원 × 105% = 1억 2,600만 원이 됩니다.

3. 위에서 구한 1억 2,600만 원 중에서 보증금액은 그대로 두고 월세만 올리기로 가정하였기 때문에, 기존 보증금액 2,000만 원은 빼줍니다.

1억 2,600만 원 - 2,000만 원 = 1억 600만 원

4. 이제 1억 600만 원을 다시 월세로 바꿔주어야 합니다. 좀 전에 월세 부분을 보증금 형태로 바꿔줄 때는 100을 곱해주었지만, 이제는 반대로 보증금 부분을 월세 형태로 바꿔야 하므로 100으로 나눠주면 됩니다. 즉, 상가임대료 책정가능금액 계산식은 다음과 같습니다.

1억 600만 원 ÷ 100 = 106만 원

 

상가 임대료 인상률 5% 결론

서울에 위치해 있는 "보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원" 상가임대차 계약의 경우에는, 상가 임대료 인상률 5% 제한을 받게 되며, 보증금 2,000만 원은 그래로 유지한 채, 월세만 100만 원에서 → 106만 원까지 올려서 받을 수 있습니다.

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상가임대인이 상가임대료 인상률 5% 제한 대상자인지 여부를 확인해보았고 인상금액도 알아보았습니다.
상가 임대료 인상은 1년마다 인상이 가능합니다. 이전에 인상을 하였든 아니하였든 관계없이 1년 기준입니다. 그리고 임차인이 변경된 경우에는 새로운 임차인과의 계약에서는 인상률 5% 제한이 적용되지 않습니다.
다만, 임차인이 바뀌는 경우에 보증금 및 월세 가격의 인상이 너무 과하여 기존 임차인의 계약 종료에 문제가 될 수 있다면 기존 임차인이 이에 대하여 손해배상을 청구할 수도 있으니 이에 대해서는 좀 더 확인해 볼 필요가 있습니다.