621 부동산대책 상생임대인 제도가 뭐야? 궁금증 폭증

621 부동산대책 상생임대인 제도가 뭐야? 궁금증 폭발

상생임대인 제도란
양도세 비과세, 2년 거주의무 면제 혜택
상생임대인 조건
상생임대인 자격 요건
주택 임대등록사업자는 어떻게 되나?
다가구주택 소유주의 상생임대인 인정 범위
브리핑에서 나온 일문일답

 

정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 새 정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용을 포함한 '임대차 시장 안정화 방안'을 확정해 발표했다.

정부는 이날 상생 임대인에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제하는 등의 임대차 시장 안정 방안을 발표했다. 정부는 집주인에게 혜택을 줘 임대료의 급격한 인상을 막겠다는 계획이다.

상생임대인 제도란

상생 임대인은 작년 12월20일부터 올해 말까지 계약하는 전·월세를 직전 계약 대비 5% 이내로 올려서 2년간 계약을 유지하는 임대인을 말한다.

양도세 비과세, 2년 거주의무 면제 혜택

현재는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서 9억원(기준시가) 이하 주택을 상생 임대주택으로 인정했는데, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용된다. 
당초 올해 말까지 상생 임대인에게 양도세 비과세 특례 적용 요건(실거주 의무 2년→1년)을 완화해주기로 했으나, 여기서 더 나아가 양도세 비과세와 장기보유특별공제 적용 2년 거주 요건을 면제해주기로 했다. 이는 2024년까지 적용된다.

---

상생임대인 조건

다시 말하면, 지금까지는 서울 등 조정대상지역에 있는 주택을 2017년 8월 3일 이후 취득했을 경우 2년을 거주한 뒤 매도해야 양도세 비과세를 받을 수 있는데, 전세보증금과 월세 등 임대료를 자발적으로 종전 임대료의 5% 이내로 올리는 '상생임대인'의 경우 2년을 거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 계획이다. 다만 상생임대인은 1세대1주택자여야 한다. 임대 개시 시점에 다주택자더라도 임대료를 5% 이내로 올리고 나중에 다른 주택은 모두 팔고 해당 주택만 남아 1주택자가 된다면 거주요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임대인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다.
기재부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제헤택을 노려 임대인·임차인이 짜고 하루, 이틀만 거주하고 임대계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다"고 설명했다. 
따라서, 첫 번째 계약은 1년6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한합니다. 그리고 전세 뿐만 아니라 반전세, 월세도 가능합니다.
즉, 전월세전환율에 따라 계약 형태가 바뀌는 경우는 상생임대인 조건이 가능합니다.

---

상생임대인 자격 요건

거주요건 면제라는 파격적인 조건에 전세를 끼고 집을 산 뒤 자신은 전세로 살고 있는 1주택자나 일시적 1가구 2주택자, 주택 매도 계획이 있는 다주택자 등을 중심으로 문의가 계속되고 있습니다.

기본적으로는 상생임대인은 1세대1주택자입니다. 1주택자는 물론 다주택자에게도 '상생임대인 카드'가 쥐어지면서 당분간 이들이 계산기를 두드릴 것이라는 전망이 많다. 다주택자에 대한 양도세 중과 한시적 배제가 내년 5월까지 시행되는 가운데 이 기간 동안 다른 주택을 중과 없이 처분하고 마지막에 남겨둘 주택에 대해 임대료를 5% 이하로 인상하면 해당 주택에 대해 거주없이 양도세 비과세를 받을 수 있어서다.

---

반응형

 

---

주택 임대등록사업자는 어떻게 되나?

등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여되며 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제혜택 환수, 과태료 부과 등 불이익을 받는다. 
기획재정부 관계자는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 이번 대책의 혜택을 주기로 했다"고 말했다.

이에 따라 등록임대사업자가 작년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1주택 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

---

다가구주택 소유주의 상생임대인 인정 범위

다가구주택은 세법상 단독주택으로, 구분등기가 돼 공동주택으로 분류되는 다세대주택과 달리 임대 대상이 10가구여도 집주인은 1명이며 다른 주택을 소유하지 않았을 경우 1주택자로 간주된다.

이때 집주인이 매도 시점까지 다가구에 실거주한 사실이 없는 경우 10가구 중 1가구만 5% 이내로 계약해도 상생임대인의 혜택을 줄 것인지, 10가구 전체에 대해 5% 인상률을 준수한 경우에만 비과세 혜택을 줄 것인지 여부가 명확지 않다.

기재부 관계자는 이에 대해 "이 경우 해석의 문제인데 통상적으로는 관할 세무서가 보수적으로 해석해 10가구 전체에 대해 5% 준수를 요구할 가능성이 커 보인다"며 "유권해석이 필요한 부분"이라고 전했다.

다가구주택 소유주의 상생임대인 충족 요건 미결정 

---

브리핑에서 나온 일문일답.

Q. 상생 임대인 제도에서 5% 상한을 지켜야 주는데, 그럴 때 대상 주택은 보유한 주택의 모두에 대해 의무를 다 이행해야 준다는 뜻인가.

"이 문제는 양도세 인센티브라 주택을 팔 때 해당된다. 두 채 중에 하나를 상생 임대 한 번만 해놓으면 이 사람은 '당신은 상생 임대인'이라는 마크가 찍히는 거다. 그 마크가 집을 팔 때까지 지속되는 거다. 실제 1세대 2주택 임에도 불구하고 '과거 상생 인센티브 제도를 통해 상생 임대인 마크를 받았다. 그러니 1주택으로 해달라'고 해 최종 양도할 때 판정이 된다."

"(정정훈 기재부 소득법인세정책관) 지금은 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 되는데 상생 임대를 한 분은 1세대 1주택 비과세를 받을 때 2년 이상 거주 안 해도 된다는 게 핵심이다. 예를 들어 다주택자가 A, B, C 3채를 갖고 있는데 본인이 A에 살고, B는 상생 주택을 할 계획이 없고, C를 상생 주택 하겠다면 C에 대해서도 거주요건을 배제해준다. 지금 규정에 의하면 C가 혜택을 받으려면 A도 팔고 B도 팔고 C에 들어가야 하는데, 앞으로는 C에 안 들어가더라도 언젠가 C도 1주택이 됐을 때 그 주택에 대해 거주요건 없이 비과세를 주겠다는 내용이다."

Q. 임대 개시 시점에 다주택자이지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 적용한다 부분을 앞으로 어떻게 검증할 것인가.

"(정정훈 정책관) 전환계획이란 건 사전에 '내가 전환하겠다', '안 하겠다'를 사전에 밝히는 건 아니다. 예를 들면 두 채를 갖고 있는데 그중에 현재 살고 있지 않은 집에 대해 상생 임대하게 되고, 그 집을 다주택자인 상태에서 팔 수도 있고 지금 살고 있는 집을 먼저 팔고 1주택자가 된 이후에 팔 수도 있다. 여러 채를 가진 분이 '저 집을 맨 마지막에 1주택자로서 팔 거다'라는 계획을 갖고 있는 경우가 많다. 그런 경우에도 그 집을 5% 이상으로 계약 갱신이든 신규 갱신이든 임대인에게 혜택을 주면 거주요건 면제를 제공받을 수 있는 거다. 지금 제도는 오로지 1세대 1주택자만 할 수 있는 건데, 다주택자도 결국 1주택자가 되면 되는 거다."

Q. 상생 임대인 제도 혜택을 2024년까지 연장했는데, 2년 시점이 의미 있는 건가.

"(정정훈 정책관) 한시적으로 2년만 연장한 이유는 기본적으로 이 제도가 비과세 제도의 기본체계가 아니고 상생을 위한, 시장 안정을 위한 특별한 제도이기 때문에 내년 이후에도 지원될 필요가 있다. 그런데 이걸 영원히 할 것인가, 아니면 일시적으로 2년 연장한 다음 시장 상황을 보고 더 연장하거나 그만두거나 할 것이냐의 문제다. 일단은 시장 상황을 보고 영원히 가야 될 제도는 아니기 때문에 일단 2년 연장한 것이다."

Q. 대통령은 공약할 때 월세 세액공제율을 최대 24%까지 공약했었는데, 5년 임기 내에 단계적으로 상향할 예정인지 궁금하다.

"(정정훈 정책관) 월세 세액공제율을 15%로 정한 것은 현재 소득세법 체계상 의료비, 교육비, 기부금 등의 공제율이 15%다. 그 15%가 근로자들이 근로소득을 받고 그것을 지출하는 과정에서 굉장히 중요한 주거비나 의료비, 교육비 등에 대해 15% 공제를 하는 것을 감안한 것이다. 현재로서는 추가적인 인상 계획은 없다."

Q. 임대차 3법에 대한 접근은 앞으로 어떻게 할 건지 계획을 갖고 있나.

"임대차 3법 반영에 대해서는 관계부처하고 협의를 거치고 시장 상황도 종합적으로 봐야할 것 같다. 그다음 전문기관의 연구용역이나 실태조사를 통해 보완방안을 마련해 국회에 사회적 논의를 할 수 있는 기구를 만들어 방향을 정리해야 되지 않나 생각하고 있다."

Q. 분양가 상한제 실거주 의무 완화 적용 효과가 궁금하다. 실제 입주를 해야 매물이 나오는 건데 매물이 어느 정도 늘어날 수 있나.

"(김수상 국토교통부 주택토지실장) 올해 하반기 그리고 내년 초에 분양가 상한제가 적용되는 주택들이 많이 나오기 시작할 텐데 숫자들을 뽑아서 세부적으로 드리겠다."

---

---

Q. 당장 전세 매물이 나오는 효과는 아니고 입주를 해야 되는 건가.

"(김수상 실장) 매물 효과가 아니고 임대를 놓도록 하는 효과다. 새 아파트에 대해 초기에 집주인이 들어올 필요가 없이 먼저 임대를 놓아도 된다, 전세를 놓아도 된다는 부분에서 효과가 있다. 준공되는 분양가 상한제 적용 주택들에 대해 효과가 있는 부분이다."

Q. 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나.

"그렇다. 지금은 기준시가 9억원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택, 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서다."

Q. 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나.

"첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없다."

Q. 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나.

"임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다."

Q. 1주택 보유자가 상생임대인 요건을 모두 갖춘 상태에서 주택을 상속받아 1가구 2주택자가 됐다. 이 경우도 새로 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나.

"아니다. 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있다."

 

---

#상생임대인 #상생임대인제도 #월세세액공제 #양도세 #양도세비과세 #2년의무거주면제 #2년거주요건면제 #다주택자 #1주택자 #임대료 #상생임대주택 #고가주택 #임대인 #임차인 #전월세전환율 #임대차3법 #상생인센티브 #다가구주택 #주택임대등록사업자 #임대료제한 #상생임대인혜택