주택임대소득에 대한 모든 것 <1편 주택임대소득 과세대상>
주택임대소득이란
주택임대소득 과세대상
주택임대소득 비과세대상
간주임대료
나는 주택임대소득 과세대상일까?
간주임대료는 무엇일까?
납세자분들이 주택임대소득에 대해 많이하는 질문을 모아봤습니다. 국세청과 함께 확인해보도록 해요!
주택임대소득이란?
주택임대소득이란 집을 빌려주고 받는 소득을 말합니다.
주택은 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며 주택임대소득은 사업소득으로 사업소득에 해당되어서 종합소득세가 과세됩니다.
주택임대소득 비과세 대상
1개의 주택을 소유한 자의 주택임대소득은 비과세대상에 해당합니다.
예외의 경우
1주택자라도 소유주택의 기준시가가 9억원 초과하거나 국외에 소재하는 주택이라면 과세대상입니다.
예를 들면, 본인 소유의 주택이 1채가 있으나 실거주를 하지 않고 임대소득을 받고 빌려주고 있으면 비과세 처리 대상입니다.
2018년 귀속분까지는 1채가 넘는 주택을 소유하고 있더라도 연간 임대료가 2천만원 이하라면 비과세대상이었으나, 2019년 귀속분부터는 주택임대소득이 2천만원 이하에 해당할지라도 과세대상에 해당되는 것으로 개정되었습니다.
전세 월세 무관하게 1주택 초과한 임대소득은 무조건 과세대상?
1주택자라도 2주택 이상을 소유하면서 발생한 월세소득은 금액과 관계없이 과세대상입니다.
그렇기 때문에 주택임대소득 과세에 있어서 가장 중요한 부분이 보유 주택 소유수입니다.
간주임대료란?
간주임대료란 전세보증금은 돌려줘야 하는 돈을 말합니다.
하지만 세법에서는 임대 기간 동안 전세기간동안 전세보증금을 활용해서 얻을 수 있는 이자 상당액이 있기 때문에 상당액을 임대료로 간주하는 것입니다.
2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만 전세보증금의 경우, 비소형주택 3채 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원 초과할 경우에 과세대상에 해당합니다. 두가지 요건 모두 충족시에만 과세 대상에 해당하게 됩니다.
여기서 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 제외되는데요.
소형주택이란 주거전용면적이 1호 1세대 당 40㎡이하 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다.
따라서 소형주택 2채, 비소형주택 1채의 전세보증금 간주임대료 발생 시, 이는 비과세대상입니다.
과세대상 해당여부는 보유 주택 소유수에 따라 결정된다는 것이 가장 중요한 부분입니다.
주택임대소득 과세대상 Quiz
Q. 미혼인 본인이 소유한 1채를 월세로 임대하고, 부모님이 소유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득은 과세대상일까요? (기준시가 9억원 이하, 국내소재)
정답은 ② 과세대상이 아니다!
주택수 계산을 할 때, 부부소유 주택을 모두 합산해서 계산합니다. 따라서 부부 외 가족이 소유한 주택수는 포함되지 않습니다.
Q. 남편이 2채, 아내가 2채를 보유하고 모두 전세로 임대하는 경우 임대소득은 과세대상일까?
(남편소유 주택 2채는 모두 소형주택)
정답은 ② 과세대상이 아니다!
소형주택은 주택수로 간주하지 않기 때문입니다. 그 외에 비소형주택일지라도 3채 미만에 해당되기 때문에 과세에서 제외됩니다.
Q. 남편이 2채를 보유하고 월세로 임대, 아내가 2채를 보유하고 전세로 임대하는 경우, 남편 월세 임대소득은 과세대상일까?
정답은 ① 과세대상이다!
월세는 소형주택 여부를 따지지 않기 때문에 남편 소유 월세 임대소득은 과세대상에 해당합니다. 아내 소유의 2채의 전세보증금은 과세 제외 대상에 해당합니다.
Q. A와 B가 공동으로 주택을 보유시 (지분 50:50) A와 B의 주택수는?
(A와 B 모두 다른 주택은 없고, 소득 귀속자를 정하지 않음)
정답은 ③ A는 1채, B는 1채
공동소유 주택의 경우, 지분이 큰 자의 소유로 보도록 규정되어 있습니다. 지분이 큰 자가 2인 이상인 경우, 각각의 소유로 계산합니다.
A와 B가 서로 합의 후 A로 소득 귀속자를 정하면 A의 소유로 보게 됩니다.
하지만 아래 두 요건 중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택수에 가산됩니다.
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< 소수지분자 주택수 가산 요건>
① 해당 주택의 임대소득 수입금액이 연간 600만원 이상
*수입금액 : 주택의 총 임대수입금액 × 지분율
② 기준시가 9억원 초과 주택의 30%를 초과하는 지분 소유
*기준시가(9억원), 지분율(30%)은 과세기간 말일 또는 양도일을 기준으로 판단
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부부가 공동 소유하는 주택은 다음과 같은 순서로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산합니다.
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① 부부 중 지분이 더 큰자
② 부부의 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자
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출처 : https://blog.naver.com/ntscafe/222389698331
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