주택임대소득에 대한 모든 것 <2편 주택임대소득 과세방법>
주택임대소득 과세방법
주택임대소득 종합과세
주택임대소득 분리과세
주택임대소득 세금모의계산
주택임대로 세금을 얼마나 낼까?
지금쯤 납세자분들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 주택임대소득 과세방법입니다. 국세청과 함께 확인해보도록 해요!
주택임대소득의 총수입금액이란?
주택임대소득의 총수입금액은 과세대상이 되는 금액을 말합니다. 쉽게 매출액이라고 생각하면 됩니다.
총수입금액은 월세, 보증금 등의 간주임대료를 합산해서 계산을 합니다.
간주임대료 계산방법
여기서 간주임대료를 계산하기 전, 사업소득에 대한 종합소득세 신고방법을 먼저 알아야 합니다.
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<종합소득세 신고방법>
1. 장부를 작성하는 장부신고방법
2. 장부를 작성하지 않고 추정해 계산하는 추계신고방법
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이 두 가지 방법에 따라 간주임대료 계산방법이 달라집니다.
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<간주임대료 계산방법>
- 장부신고방법
(보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 – 해당 임대사업에서 발생한 수입이자, 할인료, 배당금 합계액
*2020년 귀속 정기예금이자율 1.8%
*적수: 일정금액에 임대기간을 곱한 수
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국세청 홈택스
간주임대료 계산이 복잡하고 어려울 경우, 국세청 홈텍스에서 세금모의계산 서비스를 이용하면 됩니다.
과세방법
우선 과세방법에는 분리과세와 종합과세, 두 가지가 있습니다.
2020년에 발생한 합산 대상 소득 (이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타)을 모두 합산해서 2021년 5월 종합소득세 신고를 해야합니다.
이 과정에서 분리과세 대상에 해당하는 소득은 따로 합산하지 않습니다.
종합소득세율 = 일반세율(누진세율)로 바라보면 됩니다. 일반세율이란 과세표준의 금액에 따라 세율이 달라지는 것으로 합산되는 금액이 많아질수록 세율이 높아집니다.
분리과세로 과세가 되는 상황은 총수입금액이 2천만원 이하인 경우, 유리한 방법 한가지를 선택해서 신고하는 것이 가능합니다. 하지만 2천만원이 넘으면 무조건 종합과세에 해당합니다.
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<과세방법>
1. 종합과세
(주택임대소득 + 종합과세대상 다른소득) × 누진세율(6%~42%)
2. 분리과세
(주택임대소득 × 14%) +(종합과세대상 다른소득 × 누진세율)
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분리과세 주택임대소득 세액계산
분리과세 세액계산은 과세표준 ×14% 입니다.
과세표준은 수입금액에서 필요경비*, 기본공제*를 뺀 금액을 말합니다.
*필요경비란 수입금액 × 50% 로, 등록임대주택 요건을 모두 충족하는 경우 60% 적용됩니다.
60%의 필요경비율을 받는 경우
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1. 지자체에 임대사업자 등록
(공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택, 단기민간임대주택에 해당)
2. 세무서에 임대사업자 등록
3. 임대보증금 또는 임대료의 (연)증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
-임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증액 불가
-임대보증금과 월 임대료 전환은 민간임대주택법 준용
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세가지 조건 모두 중족하면 등록임대주택으로 해당되며 필요경비 60% 적용받음
기본공제 적용
분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우 기본공제가 적용됩니다.
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<기본공제 적용대상 및 금액>
1. 미등록임대주택 200만 원
2. 등록임대주택 400만 원
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추징세액 계산
등록임대주택의 필요경비율(60%) 및 기본공제 400만원을 적용받은 후 4년 이상* 임대하지 않은 경우 추징합니다.
*민간임대주택법 시행일 (2020년 8월 18일) 이후 지자체 등록분은 10년 이상 필요경비율
예시 사례
주택을 3채 소유하면서 1년 동안 보증금 5억 원에 월세 100만 원을 받고 임대를 하는 경우, 주택임대소득 총수입금액을 계산해보면 다음과 같습니다.
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< 주택임대소득 총수입금액 계산방법>
월세 100만 원 × 12개월 = 1,200만 원
+ 전세보증금 등에 대한 간주임대료
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그렇다면 예시사례에 맞춰서 장부신고방법을 적용해보면
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<장부신고방법>
(5억 원 -3억 원) × 366일 × 60% × 1/366 ×1.8% - 0원*(*임대사업에서 발생한 금융수익이 없음)
= 216만원
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총수입금액은
월세 100만 원 × 12개월 = 1,200만원
+ 전세보증금 등에 대한 간주임대료 = 216만원 = 1,416만 원
예시의 경우 1,416만 원이라 2,000만 원 이하라서 분리과세 가능합니다.
국세청 홈택스 세금모의계산
국세청 홈택스에서 세금모의계산 서비스를 통해 종합과세, 분리과세 중 어떤 것이 더 유리한지 세액비교가 가능합니다.
출처 : https://blog.naver.com/ntscafe/222398841627
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