연령제한에 이어 다주택자도 '50년 주담대' 중단…잔금대출도 손본다

연령제한에 이어 다주택자도 '50년 주담대' 중단…잔금대출도 손본다

금감원, 가계대출 역대최대 증가세로 5대은행 등 50년 주담대 연령 제한 압박

5대 은행의 가계대출이 1년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 뛰고, 전체 대출 연체율까지 지난해의 약 두 배에 이르면서 정부의 고민이 깊어지고 있습니다.

정부는 주택구매에 대한 강력한 규제 완화를 추진해 왔고 신규 주택담보대출과 대환대출을 늘리는 방향으로 정책을 추진해 왔습니다. 하지만 가계부채가 역대 최대규모로 증가하고 있어서, 금융당국이 50년 만기 주택담보대출 한도 축소 등 건전성 정책으로 대응에 나섰지만, 규제 도입 과정에서 오히려 가계대출 가(假)수요가 몰리면서 어려움을 겪고 있습니다.

지난달 10일 당국이 50년 만기 주택담보대출을 최근 가계대출 증가의 주범으로 지목한 뒤 은행권은 스스로 50년 만기 상품에 '만 34세 이하' 등 연령 제한을 두거나 아예 잠정적 판매 중단 방침을 밝혔습니다.

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금감원, 가계대출문제로 우선 인터넷전문은행 규제강화

3일 금융권에 따르면 금융감독원은 오는 4∼7일 카카오뱅크, 11∼14일 케이뱅크를 대상으로 가계대출 현장 점검을 진행합니다. 

금융당국이 인터넷은행 주담대를 들여다보겠다고 나선 것은, 카카오뱅크와 케이뱅크가 올해 초 공격적인 영업을 이어가며 주담대 공급을 대폭 늘렸기 때문입니다. 사실, 기존 은행권을 규제하기 전에 인터넷전문은행을 규제하는 것으로 보입니다.

한편, 금융당국 압박에 인터넷은행도 부랴부랴 주담대 문턱을 높이고 있습니다. 카카오뱅크는 지난달 25일 50년 주담대 상품에 연령 조건을 신설한 데 이어, 지난달 30일부터 주택구입자금 주택담보대출 대상을 무주택자로 제한했습니다.

 

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50년 만기, 무주택자·이주예정 1주택자로 제한

다주택자에게 50년 만기 주택담보대출(주담대) 취급이 중단될 전망입니다. 금융당국과 은행권은 초장기 주담대를 실수요자가 우선 이용하도록 제한적으로 취급해야 한다는 데 공감대를 형성했습니다. 집단 주담대 일환인 잔금대출은 보유 주택수와 관계없이 당분간 50년 만기 상품이 공급되지 않을 것으로 보입니다.

3일 이데일리 취재 결과 금융위원회와 금융감독원은 50년 만기 주담대를 무주택자나 이주를 계획 중인 1주택자에 한해 취급하는 게 바람직하다는 의견을 지난달 30일 주요 시중은행들에 전달했습니다. 은행들도 50년 만기 상품을 성실 상환이 가능한 실수요자를 중심으로 취급하는 게 좋다는 의견을 냈습니다.

다주택자가 50년 만기 주담대를 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회수단으로 사용할 가능성이 높다는 우려도 작용했습니다. 실수요 목적이 아닌 불필요한 레버리지를 일으키는 데 50년 만기 상품이 활용될 수 있다는 것입니다. 최근 카카오뱅크가 50년 만기 주담대 대상을 무주택자로 제한한 것도 이러한 배경에서 입니다.

향후 다른 은행들도 카카오뱅크처럼 50년 주담대 대상을 무주택자로 제한하거나 이주를 계획 중인 1주택자까지만 한정할 것으로 보입니다. 다만 금융당국은 규제강화에 대한 의견을 전달하고 별도의 규정 개정 없이 은행권의 ‘가계대출 자율 관리’에 맡길 것으로 보여집니다. 한 대형 시중은행 관계자는 “은행들은 카카오뱅크처럼 다주택자에게 50년 만기 주담대 판매를 제한하는 방안을 자율 관리 대책 중 하나로 인식하고 있다”고 했습니다.

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50년 만기 주담대 중단..‘완화된 DSR’ 잔금대출, 계약 땐 50년 만기 없어

과거 주택 매매계약을 체결하고 현 시점에서 잔금대출을 신청하는 경우 50년 만기 상품 취급이 중단될 것으로 보인다. 50년 만기 잔금대출이 DSR 우회수단으로 악용되고 있다는 판단에서 입니다.

잔금대출은 주택 매매계약을 체결한 시점의 DSR 규제를 받게 됩니다. 차주는 계약 시점의 규제를 기반으로 현금 흐름을 계획하는데, 2~3년 뒤 잔금대출을 받을 때 강화된 규제를 적용하면 적지 않은 차주가 대출받지 못할 수 있게 됩니다.

금감원과 은행들은 50년 만기 상품을 성실 상환이 가능한 실수요자를 중심으로 취급하는 게 좋다는 의견을 냈습니다.

가계대출 증가세와 대출 연체율의 증가에 따라 금감원은 5대은행과 금융권을 압박하고 있는 만큼, 당분간 주택담보대출과 전세대출에의 어려움이 늘어날 것으로 전망이 됩니다.

 

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