3.2 부동산 정책 - 주담대 규제 정책

3.2 부동산 정책 - 주담대 규제 정책

3월 2일부터 변경되어 적용되고 있는 대출 규제에 대하여 정리해 보았습니다.

주요하게 변경된 특징들에 관하여 이야기 해보면 다음과 같습니다.

큰 특징은 다주택자를 위한 규제 완화입니다.

3월부터 다주택자도 주택담보대출이 허용되는데요. 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)이 30%까지, 비규제지역에선 LTV 상한이 60%로 적용됩니다. 

또한 현재 2억원으로 묶인 투기·투기과열지역 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 한도도 완화됩니다. 9억원 초과 주택에 대한 전입 의무와 다주택자의 주택 처분 의무도 폐지되며, 시가 9억원 초과 1주택자에 대한 전세대출보증도 허용됩니다.

다주택자와 임대 및 매매 사업자 모두에게 해당되는 완화 정책이 있는데요. 바로 생활안정자금 목적의 주택담보대출의 한도가 폐지되는 것입니다. 연 최대 2억원까지 가능했던 생활안정자금 목적 주택담보대출의 한도가 이제는 없어집니다.

또한 기존의 빚을 갚기 위한(대환) 대출 시, DSR 적용 기준을 현재 대환 시점이 아닌 기존 대출 시점으로 보는 조치도 1년간 한시적으로 적용합니다. 단 증액은 허용되지 않습니다. 

임대 및 매매사업자에 대한 대출 규제 완화입니다.

임대·매매사업자에 대한 주택담보대출도 허용되는데요. 규제지역은 LTV 30%까지, 비규제지역은 LTV 60%까지 주택담보대출이 가능합니다. 

또한 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출은 각종 제한 규정이 완화되는데요. 3월 2일부터는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출과 관련한 각종 제한은 일괄 폐지됩니다. 보증금 반환 목적 대출과 관련해 투기·투기과열지역 15억원 초과 아파트에 대한 대출 한도(2억원)가 사라지고 3주택 이상 보유 세대의 규제지역 내 주택담보대출 금지 규제 등도 폐지되었습니다.

또한 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출일 경우 LTV와 DSR 범위 한도 내 대출 취급이 허용됩니다. 다만 2020년 6월 30일까지 구입한 주택을 담보로 한 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출은 예외 사유로 규정해 대출을 허용됩니다.

서민·실수요자의 경우 6억원으로 제한되던 규제 지역 내 주택구입 목적 주택담보대출 한도가 폐지됩니다

단 서민·실수요자 요건은 부부 합산 연소득 9,000만원 이하, 무주택 세대주, 투기·투기과열 지역 주택가격 9억원 이하(조정대상지역의 경우 8억원 이하) 요건을 모두 충족해야 합니다. 

부동산 시장에서는 담보 대출을 보전할 수 있도록 DSR규제 완화도 함께 진행되기를 바라고 있습니다. 

 

2023년 대출규제. 현행까지 대부분 적용 중.

주담대 대출에 대해서는 2023년에는 규제가 완화되고 2024년 규제가 강화되고 있는 상황입니다.

2024년 주담대에는 2단계 DSR이 도입되었습니다. 2024년 9월부터 도입된 DSR에 대한 특징은 다음과 같습니다.

- 기본 스트레스 금리의 50%인 0.75%p로 가산금리를 올리고 은행권 신용대출과 2금융권 주택담보대출까지 포함합니다.
- 은행권의 수도권 주담대에 대해 스트레스 금리를 0.75p대신 1.2%p로 상향해서 대출한도를 계산합니다.

예를 들어, 연소득 5천만원인 직장인이 30년만기 분할상환 방식 주담대를 받는 경우
기존에는 변동금리로 대출을 3억 3천만 원을 받을 수 있었다면 현재는 2억 8천만 원을 받을 수 있습니다. 

 

대출 한도를 높이기 위해서는 연소득이 높아지거나 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 가능합니다. 예를 들어 10년만기 신용대출 등을 이용한다면 매년 내는 원리금 부담을 줄여 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다. 

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