규제지역 해제·실거주의무 폐지·전매제한 대폭 축소 등

규제지역 해제·실거주의무 폐지·전매제한 대폭 축소 등

국토교통부는 대출·세제·청약·전매제한·실거주 의무 등 주택시장 연착륙을 위한 총력을 기울이기 위해 3일 이런 내용이 담긴 2023년도 업무계획을 발표했습니다.
부동산 시장의 급격한 침체가 실물 경제 전반에 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 커진 데 따른 조치로 보입니다.

정부는 애초 노원·도봉·강북 등 서울 외곽지역을 규제지역에서 우선 해제하는 방안도 검토했습니다. 그러나 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않아 거래 절벽이 여전했고, 미분양 물량마저 심상치 않은 수준으로 쌓이자 해제 지역을 대폭 늘렸습니다.

한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(2022년 9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했습니다. 서울에선 노원구(-5.47%)와 도봉구(-4.11%), 경기에선 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)의 하락 폭이 컸습니다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화됩니다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어들게 됩니다.

윤석열 정부의 규제지역 해제는 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 이번이 네 번째다. 6개월이 채 안 되는 기간에 전국에 퍼져 있던 규제지역이 서울 4곳으로 줄게 되었습니다.

◇수도권 규제지역 해제

서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제합니다.
서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)만 남겨두고 규제지역을 푼 지 54일 만에 추가 해제하는 것입니다.
민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀었습니다.

◇분양가 상한제 지역 축소 

분양가 상한제 역시 분양가가 높게 책정된 신규 아파트 단지가 주변 부동산 가격 상승을 부추긴다는 이유로 확대한 제도입니다. 2019년 12·16 대책에서 민간택지 분양가 상한제 대상지를 27개동에서 322개동으로 늘렸합니다. 서울 18개구 309개동과 과천·하남·광명 13개동이 대상이 됐습니다. 분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정됩니다. 

마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제됐습니다.
이번 대상 지역 해제로 강남3구·용산 73개동만 남게 됐습니다.

◇수도권 전매제한 10년→3년

분양가 상한제 대상 민간 주택에는 5∼10년의 전매제한를 뒀습니다.
이에 따라 서울 강남 3구와 용산을 제외한 서울 내 분양 단지는 전매제한 기간이 최대 10년에서 1년으로 줄어들고 실거주 의무에서도 벗어나게 됩니다.

전매제한은 규제지역과 분양가 상한제 대상 지역에 지정되는데 이 전매제한을 완화합니다.
전매제한 기간을 수도권 규제지역은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 4년에서 1년으로 축소합니다.
전매제한 완화는 시행령을 바꿔야 하는 사안인데 정부는 전매제한이 남았더라도 소급 적용해 완화된 규정을 적용하기로 했습니다.

◇실거주의무폐지 

분양가 상한제 대상 지역에 있는 2∼3년의 실거주 의무는 아예 폐지합니다. 
이에 따라 서울 강남 3구와 용산을 제외한 서울 내 분양 단지는 실거주 의무가 없어지게 됩니다. 
실거주 의무는 주택법을 바꿔야 하는 사안인데 정부는 이를 소급 적용해 완화된 규정을 적용하기로 했습니다.

◇중도금 대출 규제 해제 

현재 12억원 이하만 가능한 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대하고, 1인당 5억원으로 제한한 인당 중도금 대출 한도도 폐지합니다. 이에 따라 오는 3월부터는 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 됩니다.

지금은 투기과열지구에서 분양가 9억원을 넘는 주택은 특별공급으로 배정할 수 없게 돼 있는데, 이 기준도 폐지합니다. 다자녀 가구 등 특공 수요자가 원하는 주택을 충분히 공급하는 데 어려움이 있다고 판단한 데 따른 것입니다

◇청약 규제 해제 

청약에 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분 의무는 폐지됩니다.
지금은 수도권과 광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있는 주택을 2년 내 처분해야 합니다.
또 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약에 2주택·3주택 관계없이 유주택자도 신청할 수 있게 됩니다. 2021년 5월 강화된 무순위 청약 규제가 1년 9개월 만에 풀리는 것입니다.

◇둔촌주공 전매제한 8년→1년으로 줄어 

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크포레온)의 경우 기존에는 전매제한이 8년이었는데, 1년으로 줄어됩니다. 실거주 2년 의무도 사라지게 됩니다. 수분양권자는 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 됐습니다. 같은 시기 분양된 서울 강북권 대단지인 성북구 장위 래디언트도 마찬가지 입니다.

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규제 해제는 관보 게재가 완료되는 이달 5일 0시부터 효력이 발생합니다. 
또 정부는 규제지역 제도 자체를 개선하는 방안도 마련할 예정입니다.

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규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화됩니다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어들게 됩니다.
부동산 규제 완화･해제는 부동산 시장이 급등이나 급락하는 경우에 이를 반등시키는 목적보다는 연착륙하기 위한 정책입니다. 드라마틱하게 바로 안정화되는 목적이 아니기 때문에 부동산 시장의 급격한 변화를 완만 변화를 가져올 수 있기를 바래 봅니다. 
다주택자나 분양권투자, 매매 및 전월세 거래 등의 부동산 시장이 조금씩 살아날 수 있는 기반이 될 수 있겠으나 장기적으로는 부동산 투기를 위한 정책이 될 수도 있겠습니다.

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