5월부터 전세보증 전세가율 90%로 낮춰..'전세금 보증보험 가입' 어려워질 듯

5월부터 전세보증 전세가율 90%로 낮춰..'전세금 보증보험 가입' 어려워질 듯

앞으로 수도권 빌라(연립·다세대)에 거주하는 세입자 3명중 2명은 전세보증금반환보증 가입이 어려울 것이란 전망이 나왔습니다.

정부가 전세사기 예방대책으로 정책이 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG) 보증대상 주택 전세가율(매매가 대비 전세가)을 100%에서 90%로 낮추게 되었습니다. 집값하락세가 이어지면서 보증보험 가입 당시 전세가율이 90%를 넘지 않았더라도 현재는 100%를 넘은 경우가 크게 늘었다는 게 업계 관계자들의 설명인데요. 전문가들은 보증대상 요건이 엄격해지면서 조직적인 전세사기는 막을 수 있지만 자칫 세입자가 전세금반환보증에 가입하지 못하거나 월세로 내몰릴 수 있다고 우려했습니다.

오는 5월부터 전세가율 90% 이하 주택에 대해서만 전세금 반환보증 보험 가입을 허용하게 되면, 수도권 빌라 세 가구 가운데 두 곳은 가입을 못하는 것으로 조사됐습니다. 빌라 전세 거래 3건 중 2건의 전세금이 전세보증 가입요건인 전세가율 90%를 초과하게 되어서 전세보증금반환보증 가입이 어려워 지게 됩니다. 

6일 부동산 중개업체 집토스가 최근 3개월 동안의 서울·경기·인천 지역 전월세 실거래가와 공시가격을 분석한 결과, 빌라 전세 거래의 66%가 전세가율 90%를 초과했습니다. 다음 달 발표될 주택 공시가격이 현재보다 10% 하락하는 것을 전제로 예측한 수치입니다.

현재는 수도권 빌라의 73%가 보험에 가입할 수 있는데, 정부가 지난 2일 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 조정하면서 가입 가능 가구 수가 6%p 줄어들 게 된 것입니다.

앞서 국토교통부는 전세사기 예방 대책으로 5월부터 HUG 전세보증금 반환 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추기로 했습니다. 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하자 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 사례가 적지 않았기 때문입니다.

지역별로 가입이 어려운 빌라 비율은 인천이 79%로 가장 높았습니다. 이어 경기 68%, 서울 64% 순이었습니다.

서울에선 강서구(88%)가 가장 높았고, 금천구(84%)와 영등포구(82%)가 뒤를 이었습니다. 인천은 강화군(90%), 계양구(87%), 남동구(83%) 순이었고, 경기는 광주시(86%), 의정부시(86%), 이천시(84%)가 비율이 높았습니다.

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전세사기 대책에서 이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 5월까지 유예기간을 부여했습니다. 또 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 2024년 1월부터 적용 시행하는 유예기간을 두게 되었다고 국토부는 밝혔습니다.

보증보험 대상이 되는 주택이 줄어들면 세입자들이 전셋집을 구하기 어려워지고 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 늘 수 있기 때문에, 집주인들에게 전세퇴거대출의 조건을 한시적으로 완화하거나 1년간 한시적으로 운용되는 특례보금자리론 상환용도(기존 대출 상환) 유형 등을 연장하는 방안에 대한 전문가들의 의견도 나왔습니다.

전세계약 시 보증보험을 가입할 수 없다면, 전세 수요가 월세로 많이 이동해 기존 전세 세입자의 전세금 미반환 사례가 늘어날 수 있게 됩니다. 매매 가격과 전세 가격이 동반 하락할 경우, 임대인이 전세퇴거대출을 받을 수 있는 한도 역시 낮아져 기존 세입자의 퇴거에 장애가 발생할 수 있습니다

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