임대보증보험 의무가입..가입조건, 미가입 불이익?

임대보증보험 의무가입..가입조건, 미가입 불이익?

 

보증보험이란

보증보험이라는 것은 임대사업자가 임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)가 임대인을 대신하여 임차인에게 임대보증금을 반환하는 보증상품을 말합니다.

 

보증보험 가입 대상

보증보험 가입 대상은 민간임대주택법에 의해 지방자치단체에 등록한 모든 임대주택은 보증보험가입대상이 됩니다. OO주택법이 기준입니다. 건축법이 아닙니다.
예외적인 경우도 있는데요. 임대주택으로 등록된 주택이라도 채무금액(담보권 설정금액 + 임대보증금)이 주택가격(주택공시가격x적용비율 or 감정평가금액)의 60%보다 적은 경우에는 예외적으로 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다. 경험상으로는 50% 이하일 경우 가능하다고 해서 보증보험에 가입하지 않은 경우가 있습니다.

보증보험 가입 시기

보증보험 가입 시기는 임대주택을 언제 지방자치단체에 등록했는지 여부에 따라 달라지는데요.
2020년 8월 17일 이전에 등록한 임대주택은 1년의 유예기간을 적용받아 2020년 8월 18일 이우에 갱신되는 임대차계약분부터 보증보험에 가입해야 하고, 2020년 8월 18일 이후에 등록한 임대주택은 임대주택 등록시점에 즉시 보증보험에 가입해야 합니다.

보증보험 가입 금액

보증보험 가입금액은 원칙적에 따라 임대보증금 전액에 해당합니다.
다만, 다음 조건들을 충족한 임대주택은 예외적으로 채무금액(담보권 설정금액 + 임대보증금)에서 주택가격의 60%를 차감한 금액을 보증보험으로 가입할 수 있습니다.

① 근저당권이 세대별로 분리된 경우 
② 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(세대별로 분리된 근저당권은 제외) 압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우
③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우 (임차인이 전세권설정을 별도 요구하지 않은 경우에는 전세권 설정이 된 것으로 간주)

다시말하면, 임대주택에 공동담보가 설정되어 있지 않고, 압류·가압류·가처분이 설정되어 있지 않다면 전세권이 설정되어 있지 않다할지라도 채무금액에서 주택가격의 60%를 차감한 금액에 대해서만 보증보험을 가입하면 된다. 

 

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보증보험 채무금액과 주택가격 산정

보증보험 가입 대상과 대상금액은 채무금액과 주택가격에 따라 결정이 됩니다.

채무금액은 임대주택에 설정된 담보금액(통상 은행대출금액)과 임대보증금의 합산을 말합니다. 따라서, 설정된 은행대출금액이 없다면 임대보증금 자체가 채무금액이 됩니다.

주택가격은 주택공시가격(에 다음의 적용비율(120% ~ 190%)로 산정한 금액과 감정평가금액 중 주택임대사업자가 선택할 수 있습니다. 감정평가금액을 선택할 경우에는 주택임대사업자가 별도로 수수료를 지불하고 감정평가를 받아야 하기에 대부분의 주택임대사업자는 주택공시가격에 적용비율에 따른 주택가격을 사용하고 있지요.

주택의 구분과 공시가격 구간에 따라서 주택가격을 산정하고 있습니다.

이 표에서 주택임대사업자의 보증보험 주택공시가격 적용비율은 기존 2021년 8월 17일까지는 120% ~ 170% 였습니다. 

예를들어, 주택공시가격 5억원인 아파트를 임대주택으로 등록했다고 가정해 봅니다.
이 경우에 보증보험 가입여부 및 가입 금액은 채무금액(은행대출금 + 임대보증금)과 주택가격인 7.5억원(5억원x150%)에 따라 다른데요.
① 채무금액 4억원이 주택가격의 60%인 4.5억원(7.5억원x60%)보다 적은 금액인 경우에는 임대주택 등록하더라도 보증보험에 가입할 의무가 없습니다. 이는 임대주택이 경매에 넘어가더라도 최소 주택가격의 60%는 확보할 수 있기 때문에 임차인의 임대보증금을 반환가능한 것으로 보기 때문입니다.
② 채무금액 6억원이 주택가격의 60%인 4.5억원(7.5억원x60%)보다 많은 금액인 경우에는 그 차액에 1.5억원에 대하여 보증보험에 가입하면 됩니다. 이는 임대주택이 경매에 넘어가더라도 최소 주택가격의 60%(4.5억원)은 확보할 수 있기 때문에 그 초과부분에 대해서만 보증보험에 가입을 의도합니다.
③ 채무금액이 주택가격보다 높다면 부채비율이 100%를 초과하기 때문에 보증회사에서 보증보험 가입을 받아주지 않게 됩니다. 이 때에는 부채비율을 낮추거나 주택가격이 상승되어야 가능합니다.

보증보험 수수료

보증보험 수수료는 주택소유자, 부채비율, 신용도, 주택유형 등에 따라 차등 적용되기 때문에 별도 보증회사에 문의를 하여야 합니다. 
보증보험 수수료 부담은 임대인 75%, 임차인 25%를 공동부담해야 합니다. 임대인이 미리 보증보험료를 납부한 경우에는 임대료에서 징수할 수 있습니다.

보증보험 미가입 과태료

보증보험 미가입 과태료는 미가입기간 3개월 이하는 보증금의 5%, 3개월 초과~6개월 이하는 7%, 6개월 초과는 10%를 각각 과태료로 내야 한다. 과태료는 최고 3,000만원 상한으로 설정하였습니다. 보증 미가입 시 등록말소사유를 구체화하는 내용도 포함됐습니다.  시장·군수·구청장이 3회 이상 요구했음에도 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않거나, 보증 미가입 사유가 없는데도 의무를 이행하지 않으면 등록말소가 될 수 있게 됩니다. 임대사업자의 설명의무도 포함되었습니다.
이는 2022년 1월 15일부터 시행됩니다.

 

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