종합부동산세, '세금 폭탄'일까?..한국과 미국 부동산 세금 비교

종합부동산세, '세금 폭탄'일까?..한국과 미국 부동산 세금 비교

한국, 부동산 세금 선진국보다 훨씬 낮아

 

현 정부, 종부세 중과세 1년 만에 99.5% 급감..세수 결손 매우 심각

 

지난해 다주택 등의 이유로 중과세율이 적용된 주택분 종합부동산세 납부자(법인 제외)가 전년보다 99.5% 감소한 것으로 나타났습니다. 2022년 종부세 완화 세법 개정의 영향이 큽니다. 다주택자 세 부담을 늘리기 위해 도입된 중과 체계가 사실상 무의미해진 평가가 나오고 있습니다.

10일 국세청의 주택분 종합부동산세 납부 현황 자료를 보면, 2023년 개인 주택분 종합부동산세 납부자(35만953명) 가운데 높은 세율이 적용되는 중과 대상자는 2597명입니다. 1년 전 중과세율이 적용됐던 개인 주택분 종부세 납부자는 48만3454명이었습니다. 1년 만에 중과 대상자가 99.5% 급감한 것입니다. 일반세율 적용 대상자 감소 폭(46.9%)의 두배를 웃도는 결과입니다.

일반세율 종부세 대상자는 2022년 65만6천명에서 2023년 34만8천명으로 46.9% 줄었고, 세액은 6944억2천만원에서 3644억2천만원으로 47.5% 줄었습니다.

지난해 개인 주택분 종부세 중과 대상자가 납부한 세액도 1조8천907억원에서 920억원으로 95.1% 감소했습니다. 세액 감소에는 공시가격 하락과 함께 인하된 중과세율도 영향을 미쳤습니다.

중과 대상이 되면 과세표준 12억원 초과 구간에서 일반세율(1.3∼2.7%)보다 높은 2.0∼5.0%의 세율이 적용됩니다. 일반적으로 과세표준은 공정시장가액비율(60%)을 적용한 공시가격에서 9억∼12억원의 기본공제액을 뺀 것입니다.

2022년 세법 개정에서 중과 대상자 기준을 좁히고 세율을 낮추는 방식으로 종부세 완화가 이뤄졌습니다. 우선 조정대상지역 2주택자가 중과 대상자에서 빠졌고, 3주택 이상이더라도 과표 합산액이 12억원 이하인 경우 기본세율을 적용하기로 했습니다. 과표 12억원을 시세로 환산하면 약 29억원(공정시장가액비율 60%·공시가격 현실화율 69% 기준) 수준입니다. 이에 더해 과표 12억원 초과 3주택자에게 적용되는 중과세율도 3.6~6.0%에서 2.0~5.0%로 내렸습니다.

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한국 부동산 세금, '정말 세금 폭탄일까?'

부동산 세금 제도는 미국과 한국이 다릅니다. 일반적으로 언론에서 이야기하는 부동산 세금에서 한국이 비싸다는 말은 취득세･양도소득세 이야기입니다. 미국은 재산세가 엄청나다고 말합니다.

주마다 약간의 차이는 있지만 미국은 보유세로 거둬들인 세금으로 교육비와 지방 공무원 인건비 등으로 쓰고 있습니다. 일반 국민으로서 내는 국세, 지방세를 모두 내놓고 계산해 보아야 미국과 한국인의 세금 과소여부 판정이 가능합니다. 하지만 대체적으로 우리나라 부동산 보유세는 선진국에 비해 아직까지 매우 적다는 게 세제 전문가들의 지적입니다.

한국의 중과세 대상 공제금액 기준 9억원, 공지시가 9억원 이하와 9억원이상 두 부류로 보유세(재산세와 종합부동산세)를 비교 해 보겠습니다. (2022년 종합부동산세 중과세 변경하기 전 기준)
한국의 공시가격 현실화율 69% 기준으로 하면 3억6천만 원 주택은 시세 약 5억 2천만 원, 13억 원 주택은 시세 약 18.8억 원입니다.

먼저 기준시가가 3억6000만원 짜리의 아파트를 사서 보유한다고 가정합니다. 

3억6천만원 아파트 보유세 한국 재산세는 64만원, 미국 최저 450만원

미국은 공시지가 개념보다는 세금을 낼 때 절대적으로 실거래가가 적용됩니다.

13억원 주택 보유세, 한국 403만원, 미국 최소 1670만원

미국의 경우 공시지가 개념이 없기 때문에 최초 실거래가가 과표 기준이 됩니다.

미국은 리모델링해도 재산세 인상

미국은 리모델링하는 경우 공사비용에 따라 재산세가 증가 될 수 있습니다. 미국의 경우 보유세가 올라가는 것은 증·개축 주택에 대한 세금을 철저히 집행하기 때문입니다. 기본적으로 리모델링을 통해 실내 공간, 즉 건평이 늘어나면 재산세가 인상됩니다. 

벽지나 카펫을 바꾸는 식의 간단한 리모델링의 경우 재산세는 인상되지 않습니다. 그러나 건평이 늘지 않더라도 실내 용도를 바꾸거나 방을 추가로 증축할 경우, 신규 건축으로 인정돼 재산세가 인상됩니다. 벽장을 헐고 방을 증축했더라도 재산세가 인상됩니다. (LA 카운티 기준)

미국, 2년이상 거주하면 양도세 공제율 크게 늘어

양도 소득세의 경우, 미국은 2년 미만 거주할 경우의 주택에 대해서는 소득세에 준하는 세금을 내야하는 반면, 2년 이상 거주한다면 양도소득세 공제율이 급니다.

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뉴저지의 재산세(Property Taxes)는 평균 2.4%인데, 프린스턴은 2.774%입니다. 10억 원짜리 집이 있다면 1년에 2천7백만 원을 세금으로 내야 합니다. (참고로 주별로, 카운티별로, 시티별로 재산세율이 다릅니다)

부동산 취득하는 경우

미국은 한국의 ‘취득세’에 해당되는 세금은 없습니다.(단, 신규주택에 한하여 부동산 ‘거래세(Transfer Tax)’를 매수자가 부담)
거래세는 부동산 거래가격에 거래세율을 곱하여 산정합니다. 주와 카운티에 따라 거래세율이 다른데 대부분 1% 미만입니다. 캘리포니아 전 카운티에 공통으로 적용되는 기본 거래세율은 0.11%이고 일부 시(LA, San Francisco 등)에서 추가거래세(0.11~1.5%)를 부과합니다.

※ 미국은 주택 취득단계에 해당하는 취득세가 없더라도 클로징 비용이라고 해서 매매가의 대략 2~4%를 등기이전 비용, 에스크로 비용, 감정평가비, 주택관리비 등으로 내야 합니다.

부동산을 보유하는 경우

부동산 취득가액 또는 취득 시점의 감정가액을 기준으로 ‘재산세(Property Tax)’가 부과되며, 재산세율은 보통 1~1.5% 수준이지만 2%가 넘는 주·카운티도 있음 (주 및 카운티별로 차이가 큼)‘특별개발세(Special Assessment Tax)’가 주택가격의 0.3~0.8% 가량 별도로 부과될 수 있습니다.
과세평가액도 매년 2%까지만 올릴 수 있습니다.

부동산을 임대하여 임대소득이 발생했다면 ‘연방 및 주 소득세(Income Tax)’를 납부해야 합니다.
연방 소득세율은 10~37%, 캘리포니아 소득세율은 1~13.3%.
예를 들어, 캘리포니아에 거주하며 부부합산 방식으로 소득신고를 하는 경우 합산 소득이 10만불 이라면 임대소득에 대해 연방 소득세율은 22%, 캘리포니아 소득세율은 8% 구간이 적용됩니다. (캘리포니아 소득세는 원화로 소득이 1000만 원인 경우 공제액을 포함해서 약 90만 원이 세금)
※ 한국의 경우 부부가 보증금 없이 월세 수익 연 1000만 원인 경우 부동산 종합소득세는 7만 원(종합과세), 42만 원(분리과세표준)입니다.

부동산을 매도하는 경우

37개 주와 워싱턴DC에서 부동산을 거래할 때 ‘거래세(Transfer Tax)’가 부과합니다.(단, 신규주택 제외)
거래세는 부동산 거래가격에 거래세율을 곱하여 산정한다. 주와 카운티에 따라 거래세율이 다른데 대부분 1% 미만입니다. 캘리포니아 전 카운티에 공통으로 적용되는 기본 거래세율은 0.11%이고 일부 시(LA, San Francisco 등)에서 추가거래세(0.11~1.5%)를 부과합니다.

※ 미국에서 부동산을 매도하는 경우에는 터마이트 검사 비용, 등기이전 수수료, 타이틀 보험 비용을 내야 합니다.
※ 한국의 경우 12억원이하 1주택 2년이상 보유 비과세. 단, 미국은 한국보다 다양한 세제 혜택을 적용하고 있습니다.

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미국에서는 취득세, 재산세, 양도소득세 이외에 부가적으로 붙는 세금과 비용이 각 주마다 다르기 때문에 기본적인 세금에 더해진 비용이 들어갑니다. 
미국에서는 부동산을 보유하는 경우 한국에 비해서 몇배의 재산세(보유세)를 납부해야 합니다.  반대로 취득세･양도소득세는 한국이 비과세의 경우도 있기 때문에 납부하는 경우에는 대체로 더 납부해야 합니다.

 

2022년 종부세 완화 세법 개정으로 한국에서의 부동산 관련 세금은 더욱 낮아졌습니다.
※ 계산에 사용되는 금액은 해당 조건이 정확하게 계산되는 금액은 아니니 이 정도쯤이다라고 이해하시면 좋겠습니다.

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