주택 분양권, 입주권 비과세 여부는?

주택 분양권, 입주권 비과세 여부는?

🏡 주택 분양권

주택 분양권이란 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 가장 대표적인 사례는 아파트 청약 당첨권이죠.

2021년 분양권의 정의가 '주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택을 공급받는 자로 선정된 지위'로 신설되었습니다.
이에 따라 분양권에 대한 해석이 바뀌게 되었습니다.

분양권의 보유기간은 세법상 분양권 취득일로부터 양도일까지 산정합니다. 
아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 판매하는 것을 분양권 전매라고 합니다.
투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지(최대5년) 분양권 전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권 이전 등기일까지(최대3년)까지 분양권 전매가 제한됩니다.

2021년 1월 1일부터 분양권을 취득하는 경우에는 세법상 주택수 산정에 포함되게 되었습니다.
2020년까지 취득한 분양권이 비과세나 양도세중과를 판단하는 주택수에 산입되는 시기는 일반적으로 입주잔금일(입주가능일이 늦다면 입주가능일)이므로 입주잔금을 완납하기 전까지는 2021년 이전에 취득한 분양권은 주택수에 산입되지 않습니다.

분양권을 양도했을 때 적용되는 세율은 1년미만 보유 시 70%, 1년이상 보유 시 60% 세율이 적용됩니다.
2021년 5월31일까지 세율은 1년미만 보유시 50%, 1년이상 보유 시 40%, 2년이상은 8단계 누진세율(조정지역 50%)

🧑🏻‍💼 비과세 특례요건 

1주택자가 분양권을 취득하는 경우 주택수에 포함되면서 비과세 특례요건을 만족해야만 비과세가 됩니다.
1주택자가 주택을 양도하기 전에 분양권(2021년 이후 취득하는 경우)을 취득하면서 1주택과 1분양권이 된 경우라면, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야지 비과세가 됩니다. 여기서 종전주택, 분양권 모두 조정지역이든 비조정이든 상관없습니다.

🧑🏻‍💼  1주택 분양권 비과세 조건

1세대 1주택자가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득한 경우
분양권 취득한 날에서 3년이 지나서부터 분양권이 주택으로 완성된(사용승인일 등) 후 2년 이내 사이에 종전주택을 양도하고 세대전원이 완성된 주택에 2년 이내 입주해서 1년 이상 거주하면 종전주택은 비과세가 가능해집니다.
실거주 할 예정이라면 종전주택을 우선 양도해서 비과셋를 받고, 사후에 완성된 주택에 2년 이내에 입주해서 거주 1년 요건을 지켜도 비과세 됩니다.

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🏠 주택 입주권

주택 입주권이란 도시 재개발, 재건축 과정에서 개발사업부지에 토지 등을 소유하는 입주권리입니다.
입주권을 취득하기 위해서는 재개발 등의 구역에 조합원이면서 분양자격을 받을 수 있는 토지, 건물 등 소유자이어야 합니다.
이렇게 분양자격을 부여받은 조합원은 입주권을 취득하게 되는 것입니다.

취득한 입주권은 청약을 통해 이뤄지는 일반분양 전에 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동/홋수를 선점할 수 있는 잇점이 있습니다.
또, 조핪설립부터 입주까지 장기간 사업의 불확실성을 안고 취득하는 만큼 일반분양자보다 저렴한 금액으로 아파트를 공급받을 수 있다는 장점이 있습니다.

세법상 입주권 보유기간은 기존주택 취득일부터 양도일까지 산정합니다.
입주권은 기존주택을 대신해 부여하는 권리라서 세법상 주택 산정 시에 포합됩니다.

양도세율은 1년미만 보유 시 70%, 2년미만 보유 시 60%, 2년이상 보유 시 기본 세율이 적용됩니다.

 

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